Spring naar inhoud

5.2 Vermogen eigen woning

7 september 2020

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Deze bijdrage maakt onderdeel uit van de Serie Vermogen huishoudens.

Deze bijdrage behandelt het vermogen eigen woning en het inkomen uit dat vermogen. Van met name het inkomen heeft het CBS tot op heden bijzonder weinig gebakken. In 2017 kwam het CBS ineens tot de conclusie dat die cijfers toch wel heel erg uit de pas liepen. De revisie was echter volstrekt onvoldoende en het inkomen eigen woning was zelfs nog steeds minder dan de betaalde hypotheekrente.

Op de eigen woningen van € 1.334 mld.  rust voor 54% een hypotheek van in totaal € 726 mld, waarover gemiddeld 3,9 % hypotheekrente wordt betaald.  Bij dat bedrag moet je mede in aanmerking nemen dat er voor ongeveer 124 mld. aan kapitaalverzekeringen uitstaat. Door onze politici en de media wordt vaak steen en been geklaagd over de hoogte van de schulden van de huishoudens. Daarbij wordt vergeten dat een dertig jarige huurder in de vrije sector ook een nominale schuld heeft van zo’n € 815.000 en daar staan geen stenen tegenover. [9]

_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

§1 De cijfers vermogen en inkomen uit vermogen eigen woning

(Click op de tabel of Ctrl+ om te vergroten)

(a) Voor de aanpassing van de cijfes door het CBS in 2017 zie [6] Die cijfers van het CBS sloegen dus voor de jaren 2001-2014 helemaal nergens op.

(b) Voor de nieuwe CBS cijfers geldt dat overigens nog steeds.  De hypotheekrente is de marktrente met een risico voor oninbaarheid, die overigens nogal meevalt. Als je die rente (3,9%)  op de gemiddelde woz-waarde 2017 los laat zou je al 48,8 mld. inkomen eigen woning moeten verantwoorden, 177% van het bedrag dat het CBS opvoert.

Het CBS licht in Statline [2 click op informatie] toe dat het inkomen eigen woning als volgt is bepaald:

3.1.2.1 Inkomen uit eigen woning

Toegerekende huuropbrengst van de eigen woning. De economische huurwaarde is een raming van het bedrag dat de woning bij verhuur zou hebben opgeleverd. Het gaat hier om de netto huurwaarde: periodieke betalingen voor erfpacht, kosten voor groot onderhoud en dergelijke zijn in mindering gebracht.

{CM de kosten zijn kennelijk met een vork toegerekend}


(c) Nu hebben de overheidsinstanties de gewoonte om bij hun sommetjes naar de eigen woning bezitter toe te rekenen. Je moet natuurlijk je boven modale kiezertjes te vriend houden.  Zo berekende het CPB in 2006 het werkelijke rendement dat kan worden toegerekend aan de eigen woning op circa 5,7%. De waardestijging werd gesteld op 3%. De 5,7% bestond uit een gewenst rendement van 7% inclusief 3% risicopremie. Het gaat daarbij om 4% rente en 1,7% kosten.

Volgens Bartjens moet de huiseigenaar dus met de cijfers van het CPB minimaal 4% rente plus 1,7% aan kosten goedmaken en geniet hij ook nog van een waardestijging van 3%. In totaal komen we dus op op een benodigd inkomen van 8,7% van de WOZ-waarde. Na aftrek van de kosten van 1,7% moet je dus 7% inkomen tegenover de betaalde rente zetten. Dat zijn oude cijfers, de rente is inmiddels natuurlijk fors gedaald.

(d) Het MvF gaat recent van de volgende gegevens uit voor verhuur en waarom zou dat dan niet voor de eigen woning gelden? [ 8 blz. 31-32];

♦ een rendement van 5% om op de huurprijs te komen.

♦ een kostenaftrek van 20% van die huuprijs.

♦ een waardestijging van 4,74% per jaar.

Netto kom je dan op 4% + 4,74% of 8,74% aan bruto inkomen.

Die waardestijging lijkt mij overigens op basis van de historische data (zie tabel) echt van de pot gerukt, maar dat kan je aan het MvF getuige de VRH, waaraan dit cijfer ook is ontleend, wel overlaten.

[e] In de bijdrage inkomen uit vermogen zijn we dan ook maar van 5% rendement op het vermogen van de eigen woning uitgegaan. De eigen woning is immers naast investeringsgoed ook consumentiegoed en de risico’s verbonden aan het aanhouden van de eigen woning zijn niet onaanzienlijk.  De commissie parameters pensioenfondsen komt op 4,8% rendement voor onroerend goed, maar die horen dat rendement zeer conservatief te bepalen.

(e) De WOZ-waarde eigen woning is om twee redenen aan de hoge kant. De taxtatiepapporten met waardering tegen WOZ-waarde zorgen volgens een DNB-studie voor een overwaardering.  Daarnaast wordt die waarde natuurlijk opgedreven door het HRA-infuus, ook voor de huurders.. Afschaffing van de laatste subsidie maakt dat de kooprijs van een woning ca 12% minder wordt gedrukt. Mocht dat stelsel sterk worden afgebouwd dan heeft dat uiteraard consequenties voor de huizenprijzen.

§1 HRA-infuus.

Volgens het MvF is de negatieve belastingopbrengst eigen woning voor 2018 -8,2 mld. Uitgaand van een gemiddel belastingtarief van 43% en een rente van 26,4 mld. is dan HRA sec € -11,4 mld.  De bijtelling EW en overige faciliteiten is dan bruto 7,4 mld. De eigen woning bezitter, van eigendom kun je vaak nauwelijks spreken, wordt dus door de politiek in de watten gelegd.

Voor een wat uitvoerigere analyse aan de hand van de miljoennennota 2020 zie de bijdrage HRA-infuus.

_____________________________

Laatst bijgewerkt 9 september 2020

Bronnen

[1] CBS, “Vermogen van huishoudens; huishoudenskenmerken, vermogensbestanddelen”, 18 november 2019

https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/83834NED/table?ts=1578138431231

[2] CBS, Inkomen van huishoudens; inkomensbestanddelen, huishoudenskenmerken”, 13 november 2019

[4] CBS, ” Bestaande koopwoningen; verkoopprijzen prijsindex 2015=100, 21 augustus 2020

[7] CPB, “Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning”, september 2006

https://www.cpb.nl/sites/default/files/publicaties/download/economische-effecten-van-aanpassing-fiscale-behandeling-eigen-woning.pdf

[8] MvF, “Belasten van vermogen”, 1 mei 2020

https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2020/05/18/belasten-van-vermogen

[9] Huur € 650 per maand met een huurstijging van 2,5% per jaar op basis van 81 levensjaren, dus nog 51 jaren te gaan.

 

 

 

 

 

From → 0. Permanent

Geef een reactie

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

Deze site gebruikt Akismet om spam te bestrijden. Ontdek hoe de data van je reactie verwerkt wordt.

%d bloggers liken dit: