Spring naar inhoud

Hoe erg is onze gezamenlijke hypotheekschuld?

16 oktober 2019

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

De president van DNB heeft zich de laatste jaren herhaaldelijk bemoeid met de hoogte van de Nederlandse hypotheken en zijn eentonige deuntje begint inmiddels knap te vervelen.[1] Een NOS-artikel plaats de hoogte van de hypotheken in perspectief [2]. Er valt echter nog wel meer op te merken, want de lange termijn schuld van de huurder mag er ook wezen en dat zonder zekerheidsstelling.

Mocht de hypotheekrente onverhoopt flink stijgen dan kan altijd een deel van het pensioenvermogen (deelnemersdeel 65% per 30-6-2019 € 1.133 mld.) worden aangewend om de hypotheekschuld flink te verlagen. De politiek moet dat dan wel faciliteren. De staat kan dan tevens het belastinggeld (35%) dat zo vrij komt gebruiken om een deel van de overheidsschuld af te lossen, zodat de burgers van die rentestijging op de staatsschuld ook geen last hebben. U hoeft zich dus door Knot niet bang te laten maken, dat heeft Rutte c.s. tijdens de bankencrisis, geheel ten onrechte, al genoeg gedaan.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

§1 Inleiding

Een dertig jarige huurder in de vrije sector met een maandhuur van €  720,42 moet nog ruim 51 levensjaren gaan en heeft dus als hij in deze woning blijft wonen een nominale huurschuld van ca € 754.000 (huurstijging 2% p.j.). Contant gemaakt tegen een 2,5% discontovoet is dat een huurschuld van € 391.000. Ga je uit van € 150 per maand aan servicekosten dan komt daar nominaal nog een schuld van € 157.000 bij en bedraagt de totale nominale huurschuld dus € 911.000. De CW @ 2,5% is dan € 473.000. Daar hoor je onze politici nooit over. Maar als de eigen woning bezitter een hypotheekschuld heeft die hij netjes aflost dan is Leiden in last.

Koopt onze dertig jarige eigenwoningbezitter een huis van € 250.000 dan heeft hij naast de initiële schuld een renteverplichting over die 30 jaar (rente 2,5% ) van € 108.000.  Het HRA-infuus (renteaftrek,  EWF +wet Hillen) met een belastingtarief van 38% bedraagt nominaal € 22.500, 20,8% van de rente.  De schuld bedraagt dus initieel nominaal € 335.500. Aan het eind van die dertig jarige lening is zijn huis ca € 443.000 waard (+ 2 % p.j.). Er moet natuurlijk ook nog onderhoud gepleegd worden maar dan heb je ook wat. Toch een leuk aanvullend pensioen en nog waardevast ook!

Daar kan de huurder met zijn vermogensrendementsheffing (VRH) niet tegenop sparen. Doordat de eigen woningbezitter die VRH niet hoeft te betalen spaart hij nog eens € 102.000 belasting uit. In totaal is het HRA-infuus dus € 124.000 of tegen 2,5 % bedraagt de CW € 83.000, 33% van de koopprijs.  Onder de oude VRH (1.2%) was die vrijstelling nog maar nominaal € 70.000: de eigen woning bezitter is er dus “flink op vooruitgegaan”. Overigens is er met een inflatie van 2% en een waardestijging van 2% helemaal geen sprake van rendement op de eigen woning: de minister van financiën steelt, net als Gerrit, habitueel als de raven met zijn VRH.[3]

Een NOS-artikel [2] brengt de nodige nuancering aan die onze DNB- bankpresident even niet kon opbrengen met zijn cry wolf verhalen.  Als je de hypotheekschuld met het buitenland vergelijkt moet je het HRA-infuus dat de lasten van de eigen woning bezitter aanmerkelijk verlaagt even meenemen. Bovendien hebben de Nederlanders een pensioenvermogen van  230 % bbp opgebouwd, die de aflossings- en rentelast na pensionering aanmerkelijk verlicht.

§2 De woonlasten in vergelijk

Ik heb geen verstand van woonlasten daarvoor gaan we te rade bij de publicatie WOON2018.  De woonlasten van huurder en eigen woning bezitter laten zich ongeveer als volgt vergelijken [4]:

(a) Het zal duidelijk zijn dat de eigen woningbezitter het aanmerkelijk makkelijker heeft dan de huurder.  De extra aflossingen verlagen de hypotheekrente in nog versterkte mate.

(b) Voor een nadere toelichting zie pg 33 en pg 47 WOON2018. De toelichting op de overige woonlasten en bijkomende koopkosten is uiterst gebrekkig. Zo wordt er bij het CPB b.v. nogal geklungeld met de toerekening van de kosten van de overdrachtsbelasting die overigens wel op andere wijze bij de welgestelden in rekening zal worden gebracht. Het zelfde geldt voor de lokale belastingen op het woningbezit.

(c) Het HRA-infuus drijft de prijs van de woningen flink op en hieraan betaalt de huurder in de vrije sector dus flink aan mee. Van de rentedaling merkt de huurder overigens kennelijk weinig, doordat het huizenaanbod kunstmatig laag wordt gehouden.

(d) Aan het besteedbaar inkomen is de forse pensioenpremie (werknemers en werkgeversdeel) al onttrokken en er hoeft dus niet meer voor de oude dag te worden gespaard.

(e) Het netto 65% aandeel van de pensioendeelnemers in het pensioenvermogen steeg sinds 2006 met € 637 mld. Mocht de hypotheekrente flink stijgen dan hoeft minister Koolmees alleen maar toestemming te geven om een deel van het gespaarde pensioenvermogen te mogen aanwenden voor extra aflossing van de hypotheek. Over een eventuele rentestijging hoeft dus helemaal niet paniekerig gedaan te worden. U gelooft toch zeker niet dat Knot dat als toezichthouder niet zou weten? Met zijn belachelijke rekenrente heeft de pensioendeelnemer dan ook niets meer te maken.

§3 De vermogenspositie per 1/1/ 2007

De laatste stand van het vermogensbezit van de huishoudens per 1 januari 2017 laat zich als volgt weergeven:

(click op de tabel of Ctrl+ om te vergroten)

(a) De cijfers van het 1e vermogensdeciel en 1e inkomensdeciel zijn nogal vertekend. Dat komt met name door het onvolledige en onjuiste inkomen uit vermogen in de CBS vermogensstatistieken.

(b) Voor de huizen die onder water staan geldt dat er geen probleem is zolang je de hypotheekpenningen kan opbrengen. Overigens is er van de door het CDA en VVD zo zeer gestimuleerde bezitsvorming voor de zgn. middengroepen bitter weinig terecht gekomen: het optimaliseren van het HRA-infuus had meer prioriteit.

Als we nog even het vermogensbezit van de boven 64-jarigen in kaart brengen dan ontstaat het volgende beeld:

(click op de tabel of Ctrl+ om te vergroten)

(a) Ook deze groep kent nog een hypotheekschuld. Die ouderen hebben inmiddels echter een redelijk pensioen opgebouwd om de hypotheek verder te kunnen aflossen en bij overlijden stellen ze de jongeren ook in staat hun hypotheek verder af te lossen doordat flink wat vermogen vrijkomt.

(b) De bejaarde belegger heeft te maken met een aantal belastingregelingen die zijn vrije keuze om zijn beleggingen naar geheel eigen inzicht te beleggen aanmerkelijk verkleinen. Het HRA-infuus wordt op basis van een quid pro quo regeling in stand gehouden: als u op ons stemt dan houden wij het HRA-infuus in stand. Tot voor kort was de pensioenopbouw is in voorkomende gevallen zodanig groot dat deze niet meer als hoofddoel het bieden van een oudedagsvoorziening had, maar dat  er veel meer sprake was van vermogensopbouw. [5]  Deze opbouw wordt in de pensioenfondsen voorlopig (?) ook  niet meer geïndexeerd. De wijze waarop het vermogensrendement geheven wordt heeft in een groot aantal gevallen eerder het karakter van expropriatie omdat niet het werkelijk rendement wordt belast. Een werkelijke hervorming van ons belastingstelslel met een neutrale belastingheffing zonder politieke privileges zou dit probleem oplossen.

__________________________________

Laatst bijgewerkt 18 oktober 2019

[1] https://www.dnb.nl/nieuws/nieuwsoverzicht-en-archief/Nieuws2019/dnb385962.jsp

https://www.nrc.nl/nieuws/2019/10/15/buffer-voor-banken-bij-crash-van-huizenprijzen-a3976818

https://www.banken.nl/nieuws/21396/dnb-wil-naar-loan-to-value-ratio-van-90-voor-hypotheken

zie ook https://www.quotenet.nl/vastgoed/a28259459/opvallend-dnb-baas-klaas-knot-heeft-zelf-een-hypotheek-van-140/

[2] https://nos.nl/artikel/2306279-onze-gezamenlijke-hypotheekschuld-is-529-miljard-is-dat-erg.html

[3] https://www.youtube.com/watch?v=7_4SrK174PY

Ook de partijleider van D66 de heer Jetten heeft daar in een populistische oprisping een handje van.

[4] WOON2018

https://www.woononderzoek.nl/handlers/ballroom.ashx?function=download&id=193&rnd=0.03386285289540769

[5] https://dare.uva.nl/search?identifier=7d16b63e-1198-4bec-baa5-c6a439d2e127 , blz 79.

 

 

 

From → 1. Actueel

5 reacties
  1. Dhr JC Kortekaas permalink

    Het gaat in mijn voorstel louter om de nieuwe gevallen die in 2020 een eerste hypotheeklening aangaan. Die kunnen meteen de markt op met 1,2% 10 jaar vast.

    Maakt dus pas op de zeer lange termijn een eind aan de nog steeds forse aftrek, die bij echtscheidingen voor veel gedoe en tandengeknars leidt.

  2. Dhr JC Kortekaas permalink

    https://www.actuelerentestanden.nl/pages/rente/hypotheekrente-overzicht/10-jaar-rente-vast.asp

    Met een rente van 1,2% 10 jaar vast en een eigenwoningforfait van 0,6% is de fiscale aftrek anno 1-1-2020 toch zeker minimaal te noemen.

    • Het budgettaire beslag voor 2020 mag er nog steeds zijn:

      Daar kun je een leuke belastingverlaging voor in de plaats stellen en dan hebben de huurders in de vrije sector er ook wat aan.

  3. Dhr JC Kortekaas permalink

    De beste maatregel van Mark Rutte was zijn verplichting fiscaal de eigenwoningschuld minimaal annuitair in 30 jaar te moeten aflossen.

    Bovendien vertrouwden de meeste geldleners de rentestand in de toekomst niet en zijn sindsdien de meeste leningen afgesloten voor 10 of 20 jaar rentevast.

    Bij een volgende crisis in de huizenprijzen treden derhalve 2 sterk mitigerende factoren op:

    1.De rentestijging deert de eerste jaren de huizenbezitters minder. Ze blijven annuitair aflossen en na een jaar of 10 is bij de huidige rentestand al ruim 25% van de schuld verdampt.
    2.De dreiging van negatieve of zeer lage bankrentes doet steeds meer huiseigenaren binnen de boetevrije mogelijkheden extra aflossen.
    3.De fiscale voordelen van een hypotheek voor de eigen woning verdampen inmiddels snel. Het zou per 2020 de tijd zijn de hele aftrek voor nieuwe gevallen af te schaffen.
    4.De onrust van DNB over de grote hypotheekschuld is anno 2019 volkomen misplaatst. Los van de garanties van NHG voor het lagere segment heeft Mark Rutte in 2013 een perfecte maatregel genomen. Na 30 jaar zullen de meeste hypotheken zijn afgelost en in de tijd ervoor gedeeltelijk.

    • U geeft de heer Rutte wat al te veel eer. Inderdaad is de VVD opgeschoven van De Hypotheekrente staat als een huis partij (affiche https://wp.me/p2cFLw-1dy) naar een beperking van de HRA, zoals de VVD ook als VROEM VROEM partij aarzelend is opgeschoven met het milieuakkoord. Bij sommige partijen werken de grijze cellen nu eenmaal wat trager, zeker als het brein door het carnaval vieren wat beneveld is. Het CPB geeft dat in zijn historische analyse ook weer:

      Klik om toegang te krijgen tot CPB-Achtergronddocument-30juni2016-Politiek-economische-analyse-van-groei-en-beperking-hypotheekrenteaftrek.pdf

      “Met het Begrotingsakkoord uit 2012 bleek de hypotheekrenteaftrek wel politiek bespreekbaar. De Wet herziening fiscale behandeling eigen woning bepaalde dat voor nieuwe hypotheken de betaalde rente alleen aftrekbaar is als het een lening betreft die gedurende een looptijd van maximaal dertig jaar volledig en ten minste annuïtair wordt afgelost (structurele besparing 5,4 mld euro/jaar). Om de risico’s van hoge hypotheekschulden verder te beperken, wordt de loan-to-value (ltv) ratio geleidelijk beperkt tot 100%.2 Het maximale tarief van de hypotheekrenteaftrek wordt sinds 2014 jaarlijks met 0,5% punt verlaagd totdat een maximum tarief van 38% is bereikt.”

      Het waren dus vooral budgettaire overweging die tot de beperking leiden en voor die beperking was gezien het feit dat de schatkist op oom Dagobert achtige wijze gevuld was echter geen enkele reden.

      In die studie wijst het CPB ook op het prijsopdrijvend effect van de HRA, zonder dat overigens, uiterst laf, ook maar enigermate te kwantificeren. (Conijn ca 20-25%)

      De door u bepleitte afschaffing van de HRA leidt tot een aanzienlijk kostenstijging voor de starters, het is zeker niet waar dat dit HRA effect inmiddels is verdampt zoals mijn rekenvoorbeeld liet zien. Mits de belastingbesparing wordt teruggegeven is het nu zeker het moment om dat overigens wel te doen. Als dan de prijzen cf Conijn zijn berekening zouden zakken zijn de starters per saldo beter af.

      Omdat we de afgelopen jaren kneuzen van staatsecretarissen van belastingen hebben gehad is het helaas niet tot een broodnodige belastinghervorming en vereenvoudiging gekomen. En laat meneer Rutte van dit wanbeleid nu niet bepaald vrij te plijten vallen.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

Deze site gebruikt Akismet om spam te bestrijden. Ontdek hoe de data van je reactie verwerkt wordt.

%d bloggers liken dit: