Spring naar inhoud

De WOZ-waarde en onze betrouwbare overheid

14 maart 2019

______________________________________________________________________________________________________

Het recente DNB-bulletin over woningtaxaties en mijn recente ervaringen met de WOZ-waardebepaling van mijn eigen woning en die van een familielid maken dat ik maar eens aandacht besteed aan dit onderwerp.

Op grond van twee (incl gemeente Rotterdam) recente ervaringen kan het WOZ-proces als volgt worden beschreven:

♦ De staat  stelt op artistieke wijze onder het motto “we rotzooien maar wat aan” de WOZ-waarde vast;

♦ De belastingplichtige burger krijgen 6 weken de tijd om bezwaar te maken. Dat bezwaar is relevant voor zijn gemeentelijke belastingen (peanuts) en de EWF-bijtelling in box 1. Daarbij kan hij gebruik maken van het opbloeiende “gratis” intermediair circuit van de bezwaarschriften industrie, maar dat hoeft natuurlijk helemaal niet;

♦ De staat heeft het hele werk uitbesteed aan het bestuurtsorgaan bggU  dat “een heel kalenderjaar over het bezwaar tegen de woz-waarde mag doen” om het eigen vlees en broddelwerk te keuren, dat is 767% van de tijd die de burger kreeg toegewezen;

♦ Indien de waarde ten onrechte te hoog is vastgesteld, heeft dat geen consequenties voor de  waarde van de overige gelijksoortige huizen in de straat: we hebben immers te maken met een betrouwbare overheid, die er dus, zolang die vervelende burgers geen bezwaar maken er rustig op los mag stelen. Tegen de tijd dat dit voor andere burgers duidelijk wordt, is de bezwaartermijn toch verstreken, vandaar dat de overheid zich ook een jaar de tijd geeft en die tijd optimaal misbruikt;

♦ De belastingdienst mag ook al die correcties in de aangiften inkomstenbelasting verwerken ter bevordering van hun werkverschaffing en die van de burgers die weer bezwaar moeten maken;

♦ Alle belastingbetalers mogen opdraaien voor de kosten van de intermediairs en de kosten van overbodige ambtenaren die zich hiermee bezig houden. Daarnaast heeft de gemiddelde belastingbetaler toch niets anders te doen en zijn tijd is in elk geval geen geld, nog een vorm van roof door de overheid;

♦ Volgend jaar begint het circus weer opnieuw, de lerende overheid is immers niet op cursus geweest en mag dus blijven aan rotzooien;

Er is alle reden om de hele WOZ-waarde systematiek eens grondig onder de loep te nemen voor wat betreft waardevaststelling, rechtsgelijkheid en administratieve organisatie.

______________________________________________________________________________________________________

§1 Inleiding

Inmiddels is een ware industrie ontstaan om die WOZ-waardebepaling aan te vechten, terwijl je toch als burger aan de hand van de website wozwaardeloket makkelijk kunt vast stellen of je dit jaar weer in de prijzen bent gevallen als slachtoffer van vaak uitbestede ambtelijke willekeur.[2] Indienen van een bezwaarschrift is dan als je je digi-id bij de hand hebt dan een fluitje van een cent. Tijdige afwikkeling van het bezwaarschrift is dan weer afhankelijk van diezelfde willekeur en daarover valt niet te corresponderen met mijn gemeente de Utrechtse Heuvelrug die dat heeft uitbesteed aan het bghU, een belastingsamenwerking van gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht.

Het vaststellen van de WOZ-waarde is onder meer van belang voor de volgende overheidsregelingen:

♦ Heffingsmaatstaf voor bepaalde locale belastingen

♦ Forfaitaire bijtelling in box 1 voor de eigen woning. Indien de wet Hillen van toepassing is, was de WOZ-waardebepaling tot voor kort volstrekt irrelevant, inmiddels wordt die regeling echter afgebouwd.

♦ Misschien, op hopelijk lange termijn, nog wel het belangrijkst: voor het erf- en schenkingsrecht is de WOZ-waarde ook maatgevend. Met name bezwaar tegen de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar na overlijden kan dan nuttig zijn en maakt dat je ook nog achteraf bezwaar kan maken. [3]

Er is dus alle reden voor de overheid om de waarde zo hoog mogelijk vast te stellen. Geholpen door de markt lukt dat soms aardig, maar mijn persoonlijke ervaring leert dat b.v. de tweede stad in Nederland fors achterloopt op die markt. In elk geval is het gedrag van de gemeenten en de vergaande incompetentie van het overheidsapparaat een bron van forse rechtsongelijkheid.

Zoals DNB onlangs rapporteerde op basis van een onderzoek leiden taxtatierapporten van taxateurs tot een opdrijving van de prijzen in de woningmarkt. [zie 1 voor indicatie] De marktwaarde is daarmee niet langer indicatief voor de werkelijke waarde in het economisch verkeer. Diezelfde taxateurs houden zich ook bezig met de waardebepaling voor de WOZ-waarde. Onze overheid heeft er geen belang bij deze methode aan te passen, de impuls daartoe zal van de politiek moeten komen. Als kiezer moet je dat dus voor de verkiezingen regelen.

Ik zou graag zien dat we een indicatie kregen van het effect van die taxateursfraude op de WOZ-waarde, die banken regelen hun eigen zaakjes wel en anders draait de belastingbetaler daar wel weer voor op.

§2 Mijn ervaringen

Hoewel mijn ervaringen natuurlijk volstrekt niet representatief zijn voor het gedrag van de overheid in het algemeen, vallen er toch enkele observaties te maken.

2.1 Maart 2018 maakt ik bezwaar tegen de aanslag 2018 die de WOZ-waarde van mijn woning stelde op € 725.000, terwijl die het jaar daarvoor nog op € 681.000 werd gesteld, een stijging van 6,5%.

Het bewaarschrift was in algemene termen gesteld door in een tabelletje een vergelijking te maken met de vergelijkbare woningen in mijn straat met een 100% vergelijkbare casco aan de hand van het WOZwaardeloket. Als je niet de NSB’er van je straat wilt zijn op het jaarlijkse straatfeest, kun je natuurlijk geen gebruik maken van inside kennis naar de gemeentelijke belastingdienst toe. Dit werkt in het voordeel van de overheid. Wat voor de bewoners een voordeel is dat er nauwelijks mutaties in het woningbestand in onze straat plaats vinden zodat de taxateur echt gebruik moet maken van zijn kennis en niet kan volstaan met de bedragen uit het kadaster over te pennen.

2.2 Eerst op 4 december 2018 volgde de uitspraak. [ter lering en vermaak hier in noot 4 weergegeven] Eerdere navraag en aanmaning bij de gemeente Utrechtse Heuvelrug leerde dat ik alleen bij het bggU terecht kon maar voor die instantie heb ik nooit een stembiljet ontvangen.[6]

Het ongedateerde (sic) taxatierapport gaf een waarde per 1/1/2017 van € 688.000 en er was dus geen enkele reden, waarom de uitspraak 261 dagen op zich moest laten wachten. Het verschil in locale belastingen door de verlaging van de WOZ-waarde is marginaal (€ 50,93 ≈ 0,1376% van € 37.000) en derhalve peanuts, maar het gaat tenslotte om het principe en het tegengaan van misbruik van overheidsmacht.

2.3 In een vergelijkbare situatie was de taxatie blijkens een uitspraak € 38,000 te hoog en ontving “onze” gemeente dus € 52,29 minder belasting dan zij beoogde. Boonje kwam daarmee om zijn loontje, want door uit de losse pols zo maar wat aanslagen op te laten opleggen door het van toeten noch blazen wetende bghU kon de gemeente ook nog eens € 498 aan kostenvergoeding ex artikel 7:15, 2e lid van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).aan de intermediair dokken. De burgers van de gemeente Utrechtse Heuvelrug betalen wel voor dit wanbeleid. Nu hebben we een burgervader die alleen geïnteresseerd is in wekelijkse PR-activiteiten voor zijn eigen glorie in het locale suffertje, dus daarvan hebben we ook niets te verwachten.

2.4 Gedagtekend 28/2/2019 ontving ik de aanslag 2019 met een WOZ-waarde van € 738.000, zonder toelichting. Er is geen enkele woning in onze straat verkocht. Het circus kan dus weer van voren af aan beginnen. Ik was er al van uit gegaan dat het bghU geen lerende organisatie was en dat wordt hiermee weer eens bewezen.

2.5 Raadpleging van het WOZ-waarde loket leerde mij het volgende:

(a) Een toegekend bezwaar voor mijn woning heeft geen consequenties voor de WOZ-waarde van andere woningen in de straat, althans niet als die WOZ-waarde daardoor lager zou uitkomen. Dit alles past binnen hetgeen we in Nederland tegenwoordig onder een betrouwbare overheid verstaan.

(b) Uitwisseling van deze informatie leerde mij dat althans in één geval de WOZ-waarde volgens het loket voor een aantal jaren niet overeenstemde met de aanslag die de bewoner kreeg. Nu verbaast mij dat gegeven de stand van de overheidsautomatisering geenszins, tenslotte is de belastingdienst al vele jaren een bordeel. Als dat bestand niet betrouwbaar is kan de burger echter ook slechts op drijfzand bezwaar maken. Op de blauwe ogen van de overheid kun je niet afgaan en je moet dus eigenlijk eerst een enquete in je straat houden.

Nu had ik natuurlijk kunnen weten dat onze gemeente het gewoonlijk te druk heeft met andere zaken, maar inmiddels zal die € 600.000 aan het opschonen van WOZ-waarde bestanden toch wel zijn uitgegeven. [7] Die € 600.000 komt overigens overeen met de jaarlijkse belasting van 619 woningen van dit type. Hopelijk zijn daar niet te veel externe adviseurs bij betrokken.

(c) Het spreidingsdiagram voor de WOZ-waarde van de 24 huizen in mijn straat voor volstrekt vergelijkbare woningen is als volgt:

Vroeger ging je om de ambtelijke willekeur van de noblesse de robe te bestrijden met een hooivork de straat op. Misschien moeten we daar maar weer toe overgaan. De miljardair Hanauer geeft daarvoor in zijn TED-presentatie nog enkele goede redenen. [5]

________________________

Laatst bijgewerkt 23 maart 2019

[1] DNBulletin: Woningtaxaties overgewaardeerd

“De taxatiewaarde blijkt in zo’n 95% van de gevallen gelijk aan of hoger dan de koopsom te zijn. Dit duidt op systematische overwaardering.”

“Figuur 1 laat zien dat in bijna 60% van de gevallen de taxatiewaarde hoger is dan de koopsom. De gemiddelde overwaardering ligt hierbij rond de 5%, en de mediaan ligt op 2,3%. In een derde van de gevallen is de taxatiewaarde exact gelijk aan de koopsom – tot op de euro nauwkeurig. Dit suggereert dat taxateurs zich in deze gevallen laten leiden door de koopsom. Taxatiewaarden lager dan de koopsom komen slechts in ruim 5% van de gevallen voor. Deze resultaten zijn gebaseerd op ruim 200.000 woningtaxaties in de periode 2012-2017. “

https://www.dnb.nl/nieuws/nieuwsoverzicht-en-archief/DNBulletin2019/dnb382679.jsp

[2] https://www.wozwaardeloket.nl/index.jsp

Het massaal (geautomatiseerd) onttrekken van gegevens aan het loket voor openbare WOZ-waarden van woningen is niet toegestaan. Het loket is op basis van artikel 40a, eerste lid, van de Wet WOZ uitsluitend bedoeld voor het individueel raadplegen van afzonderlijke woningen. Ook het op geautomatiseerde wijze ontlenen van gegevens aan dit loket en deze informatie verstrekken aan derden is niet toegestaan. Voor het massaal en/of geautomatiseerd opvragen van WOZ-waarden van woningen zijn nog geen nadere regels gesteld als bedoeld in artikel 40a, tweede lid, van de Wet WOZ. Bij ontbreken van deze nadere regelgeving is deze vorm van opvragen van WOZ-waarden uit het loket niet toegestaan.

De getoonde WOZ-waarden zijn de formeel door de desbetreffende gemeente vastgestelde WOZ-waarden. De gemeente is dan ook verantwoordelijk voor deze WOZ-waarden. Het is mogelijk dat een WOZ-waarde in de loop van de tijd verandert, bijvoorbeeld omdat de gemeente de WOZ-waarde aanpast in verband met een bezwaarprocedure of door een uitspraak van de rechter. De WOZ-waarde in dit loket zal dan ook worden aangepast. U ziet rechtsonder in beeld op de homepage de datum tot wanneer de gegevens zijn bijgewerkt.

De waarden in de grafiek zijn door mij  per object ontleend aan het waardeloket en handmatig ingeklopt in mijn spreadsheet. Hiermee is m.i.z. voldaan aan de gebruiksvoorwaarden. Overigens kan de overheid mij niet verbieden om zijn eigen beleid aan de hand van mogelijk onjuist verstrekte data aan de kaak te stellen. Dat laatste is voorbehouden aan regimes waarmee onze regering gewoonlijke graag zaken doet.

[3] Ik heb een erfenis gekregen – hoe bepaal ik de waarde?

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/erfbelasting/content/waarde-erfenis-voor-erfbelasting

“Neem de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar van overlijden. Of op 1 januari van het jaar ná overlijden, als deze bekend is. U mag de laagste waarde nemen. Blijkt na het doen van aangifte dat de WOZ-waarde van het jaar na overlijden lager is? Dan mag u bezwaar indienen, ook na de bezwaartermijn van 6 weken.”

[4] Relevante delen uitspraak ter lering en vermaak (rode markering en blauwe tekst) toegevoegd)

De taxateur heeft de waarde van uw object onderzocht.

{De taxateur heeft geen contact met mij gehad, kan de woning niet aan de binnenkant hebben bekenen en heeft erfvredebreuk gepleegd als hij mijn voortuin/achtertuin zonder toestemming is ingelopen om door de ramen en geheel vernieuwde schuifpui naar binnen te kijken}

U geeft aan dat uw woning niet te vergelijken is met de referentiewoningen die in het taxatieverslag staan. Voor de in het waardeonderzoek gebruikte vergelijkbare woningen geldt dat deze representatief moeten zijn voor de te taxeren woning. Het is niet nodig dat de vergelijkingswoningen identiek zijn aan de te taxeren woning. In principe wordt uitgegaan van een zelfde type woning die gelegen is in dezelfde wijk. Zijn er weinig of geen vergelijkbare woningen beschikbaar in dezelfde wijk, dan wordt gebruik gemaakt van verkoopcijfers uit een andere wijk. De in het taxatieverslag genoemde vergelijkingswoningen waren bij de waardebepaling van uw woning de meest geschikte referenties. Met de verschillen in objectkenmerken is rekening gehouden. De taxateur heeft in het heronderzoek naar de waarde de volgende verkoopcijfers toegevoegd: Jachtlaan @@.

Uitspraak

U vindt de waarde ten opzichte van de vorige waardepeildatum te hoog. Bij het bepalen van de WOZwaarde mag geen rekening worden gehouden met de waarde van de vorige waardepeildatum. De waarde moet elk jaar opnieuw worden bepaald door te kijken naar verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. U vindt dat de waarde te hoog is in vergelijking met woningen in uw straat. Naar aanleiding van uw bezwaar is onderzocht of de waarde marktconform is. Gebleken is dat de huidige onderbouwingen voor wat betreft het waardeniveau goed vergelijkbaar zijn.

U vindt dat er te weinig rekening is gehouden met de staat waarin het object verkeert. U geeft aan dat de keuken nog in originele staat is en dat alleen de badkamer vernieuwd is. U geeft aan dat er verder geen verbouwingen aan de woning hebben plaatsgevonden. Na hertaxatie heeft de taxateur geconstateerd dat er bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van het onderhavige object. { ter geruststelling van de lezer, de woning is nog steeds uiterst comfortabel en bewoonbaar} Op 15 juni 2016 is uw buurpand op nummer @@ (verwijderd) verkocht voor een bedrag van € 667.500. Deze woning was volgens onze analyse in een verouderde staat verkocht. Gezien hetgeen u stelt over uw woning ben ik van mening dat de waarde van uw woning te hoog is vastgesteld. De gegevens in de gemeentelijke administratie zijn gecorrigeerd en er is een nieuwe taxatie uitgevoerd. De waarde van uw woning is verlaagd naar € 688.000.

[5] Nick Hanauer, Beware fellow plutocrats, the pitchforks are coming.

https://www.ted.com/talks/nick_hanauer_beware_fellow_plutocrats_the_pitchforks_are_coming

[6] En het bekende Droste blikje in de Gemeente Utrechtse Heuvelrug versie

[7] AD, “Grote chaos met WOZ in Utrechtse Heuvelrug”

https://www.ad.nl/utrecht/grote-chaos-met-woz-in-utrechtse-heuvelrug~a934e22c/

Advertenties

From → 1. Actueel

2 reacties
  1. Reinier de Vries permalink

    ik heb 2 x zelf bezwaar gemaakt, het bedrag was 435.000 euro en heb toen een verlaging 140.000 gekregen, dus 295.000 euro en het bedrag is inmiddels weer naar 340.000 euro opgetrokken.
    De taxateurs zijn makelaars die door de gemeente Apeldoorn worden ingehuurd, willekeur bij de taxatie van 435.000 euro was er net een oude houten garage vervangen ook van hout, kosten toen 25.000 euro de WOZ werd verhoogd met 50.000 euro.

  2. Dhr JC Kortekaas permalink

    Heb 3 keer in mijn leven bezwaar gemaakt tegen een te hoge WOZ-waarde.
    Twee keer direct gehonoreerd door de gemeente Leidschendam-(Voorburg)
    Derde keer door de rechtbank.
    Criterium was daar dat referentiepanden geen overburen hadden edoch vrij uitzicht.

    Vooral die keer kreeg ik medelijden met de tegenpartij, mijn eigen gemeente.
    Ze had het verweer ingekocht door een partij die onbekwaam was.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers liken dit: