Spring naar inhoud

Calculatieschema hypotheekrenteaftrek 2019

5 november 2018

________________________________________________________________________________________________________________________________________

Het calulatieschema HRA op deze site is na de vele wijzingen nodig aan herziening toe. De berekening is er door de vele aanpassingen niet eenvoudiger op geworden. Met het huidige regime van constante arrangementen is een prognose slechts actueel zolang de sneldrogende inkt nog nat is.

De gebruikelijke jaarlijkse overzicht met de belastingschijven laten maar een deel van het verhaal zien en  heeft door de afbouw van de algemene heffingskorting en arbeidskorting het karakter van Nijhoff’s Lees maar er staat niet wat er staat:

(click op grafiek of Ctrl+ om te vergroten)

In het voor onze casus relevante inkomensinterval van € 33.112 – € 68.507 bedraagt het marginale belastingtarief voor 2018 49,13% (paarse lijn). Het marginale tarief voor de de jaren 2019-2021 bedraagt voor ons inkomensinterval respectievelijk 49,13%, 49,25%, 49,34% en 48,87% [zie tabel [2] regel n,o en p]. Ik had dolgraag het hele plaatje voor 2021 laten zien, maar dan moet de Memorie van Toelichting 2019 (MvT) eerst een echte toelichting worden. In elk geval is de MvT inclusief afbouw kortingen voor ons doel voldoende.

Het contante waarde belastingvoordeel van het HRA-infuus bedraagt voor een woning van € 230.000 netto 12% van de koopsom, na eigenwoningforfait (EWF) en de geleidelijke afschaffing van de Wet Hillen. Reken je het vaak vergeten voordeel van de vrijstelling vermogensrendementsheffing (VRH) mee, dan is het voordeel 24,9% van de koopprijs. Het EWF belasting nadeel door afschaffing van de Wet Hillen bedraagt voor 2049 € 1.157 per jaar.

Het HRA-infuus verlaagt, net als de MKB regelingen, ook het fiscale verzamelinkomen en verhoogt daarmee een eventuele aanspraak op toeslagen. Dit voordeel is sterk persoonsgebonden en in deze bijdrage niet meegenomen. Voor het lopende jaar kan dit met de Proefberekening toeslagen worden berekend. [6] De logica van de norm verzamelinkomen voor de toeslagen is overigens ver te zoeken.

Het wordt hoog tijd om in een studie de woonsubsidies eens integraal in kaart te brengen inclusief de effecten van marktverstoringen (bouwvergunningen, grondprijzen, rente banken, prijsopdrijving e.d.). Om ze vervolgens m.u.z. van de echt sociale woningbouw met de grootst mogelijk spoed af te breken en in de vorm van een belastingverlaging aan de burgers door te geven. Gezien het clientèlisme van de meeste middenpartijen hoeft u hier echter voorlopig niets van te verwachten: het HRA-infuus is immers een uitstekende klantenbinder.

Afschaffing van het HRA-infuus samen met het opdoeken van de omkeerregel pensioenen geeft voldoende financiële armslag om ons fiscale stelsel aanzienlijk te vereenvoudigen en daarnaast rechtvaardiger te maken. Aangezien de middenpartijen al ruim een decennium op hun handen zitten, zou je er zo waar een single-issuepartij voor kunnen oprichten.

________________________________________________________________________________________________________________________________________

De koop van een huis is een lange termijninvestering en bij een dergelijke investering is het handig als je op de langere termijn weet waar je aan toe bent. Nu denkt de politiek jaarlijks na over het hypotheekrente stelsel dat we in deze bijdrage als HRA-infuus zullen aanduiden. Dat nadenken gebeurt zo grondig dat de regeling jaarlijks over hoop wordt gehaald met maatregelen die veelal niet in de verkiezingsprogramma’s stonden. De hypotheekrenteaftrek staat immers alleen op papier als een huis.[7]  Daarbij komt nog dat de zittende regering gaarne vele jaren over zijn graf heen regeert als een soort homeopatische verdunning om vast aan het idee te wennen.

Voor de leesbaarheid hebben een aantal gegevens in de noten opgenomen. Noot [1] geeft de casusgegevens die we voor onze berekening verder zullen gebruiken. In noot [2] hebben we een overzicht opgenomen van de relevante fiscale gegevens voor zover die voor de berekening van de HRA-effecten relevant zijn. In Noot 3] is dan het eigenlijke calculatieschema met toelichting opgenomen voor de periode 2019-2048.

We beginnen om voor de jaren 2018-2021 de huidige stand van zaken in kaart te brengen voor de werknemer en de MKB’er met een inkomen van € 45.000.

(a) Voor deze tabel rekenen we met een vaste eerste jaarsrente voor de periode 2018-2021 (€ 6.900) om het geheel vergelijkbaar te houden,

(b) De MKB’er profiteert van de zelfstandigenaftrek en de MKB-winstvrijstelling. Ook het toeslagencarrousel werkt daardoor in het voordeel van de MKB’er. Het HRA-infuus voordeel voor de werknemer en MKB’er is echter zoals uit bovenstaande opstelling blijkt gelijk. Het MvF houdt zich alleen bezig met het zoveel mogelijk gelijk (laag) belasten van de aanmerkelijk belang aandeelhouder en de MKB’er. (MvT 2019). De slecht georganiseerde werknemer die ook anderszins over zich laat lopen is dus weer eens de dupe.

(c) De geleidelijke aftopping van het HRA-infuus [2] heeft alleen werking vanaf een belastbaar inkomen van € 68.507.[4] Die grens wordt naar boven verlegd door b.v. de pensioenpremie die bij een inkomen van € 100.000 maximaal zo’n € 6.400 (ABP) bedraagt (inclusief “werkgeversdeel” dat gewoon door de werknemer uit zijn loonruimte betaald is, wordt € 19.200 voorlopig van de belasting afgetrokken)

(d) Het belastingeffect in 2021 voor € 1000 hypotheekrente aftrek in het belastbaar inkomensinterval € 36.344 – € 68.507 bedraagt € 370,05 + 0,582%x1000 +6%x1000 = € 488.70. Het tarief van 48,87% zal dus worden gebruikt voor de periode 2021-2048 in onze calculatie.  Het komische is dat voor de toptarieven de aftrek voor 2021 is gemaximeerd op 37,05% terwijl de arbeidskorting dan toch tot een belastbaar inkomen van € 102.027 doorloopt.[2] Door de afbouw algemene heffingskorting en arbeidskorting is het effectieve belastingtarief voor de aftrek HRA en EWF voor de jaren 2019 t/m 20021 respectievelijk 49,13%, 49,25%, 49,34% en 48,87% cf. tabel.[2]

Als we willen zien hoeveel subsidie er met het HRA-infuus vloeit kunnen we de subsidiestromen contant maken. Als we dan de contante waarde van die subsidies afzetten tegen de aankoopwaarde van het eigen huis kunnen we de omvang van die subsidies uniform in kaart brengen.

We geven de cumulatieve uitkomst van de calculatie voor 2019 en volgende jaren in onze casus. [Noot 1, 2 en 3] Het HRA-infuus is naar de stand per heden voor een huis van € 230.000 dat op 1 januari 2019 om 00:01 uur wordt aangekocht als volgt:

(a) De contante waarde van de hypotheekrente gedurende 30 jaar bedraagt 19% van de koopprijs, daar gaat het EWF van 7% vanaf zodat het netto HRA-infuus 12% van de koopprijs bedraagt. Dat EWF is op zichzelf veel te laag en de woningbezitter zou op basis van de VRH over de WOZ-waarde minus de hypotheekschuld tegen contante waarde € 29.649 belasting hebben moeten betalen. Totaal bedraagt het HRA-infuus dus € 57.350 of 24,9% van de koopprijs.

Als we ooit nog eens een behoorlijk belastingstelsel op vermogen krijgen zal je ook het pensioenvermogen moeten meenemen en de vermogensvrijstelling uiteraard aanzienlijk moeten opkrikken.

(b) Uiteraard heeft die subsidie consequenties voor de door het HRA-infuus opgedreven koopprijs van het huis, dat daarmee onnodig duur is, Ook de huurder in de vrije sector betaalt daar dus zijn deel aan mee, zonder dat hij enige vorm van subsidie krijgt. Bevordering van bezitsvorming door een eigen huis leidde alleen maar tot een fors eigen woningbestand dat “onder water staat”.

(c) Eind 2048 zal de waarde van het huis ca € 328.000 in waarde zijn gestegen, waarvan ca € 109.000 een reële stijging is. Als de huur in 2019 € 10.496 per jaar zou bedragen [5] en de inflatie volgt, bedraagt de huur eind 2048 € 18.639. De CW van 30 jaar huurpenningen bedraagt € 209.000.

(d) Na die dertig jaar is de eigen woning toch een mooi waardevast bijna netto aanvullend pensioen zonder DNB FTK-rekenrente gezeik.

Het verloop van het HRA-infuus 2019-2048 laat zich, exclusief waardestijging, als volgt weergeven:

(click op grafiek of Ctrl+ om te vergroten)

(a) De maximering van het tarief voor van de hypotheekrenteaftrek en de bijtelling EWF heeft beneden de grens van het toptarief (€ 68.507) geen werking.[4] Omdat heel veel mensen een pensioenregeling hebben ligt die grens in werkelijkheid hoger.  Overigens wordt over de pensioenuitkering (gevormd uit premie en rendementen) t.z.t. natuurlijk wel belasting betaalt zodat de contante waarde van die belasting eigenlijk in de belastingdruk nu tot uitdrukking zou moet worden komen.

(b) Voor het eigenwoningforfait zie tabel. [2; 3]

(c) Vanaf het jaar 2042 begint de afbouw Wet Hillen voor onze casus te werken, die wet is dan 80% afgebouwd.


Bijgewerkt 6 november 2018

{1] Casus

(a) Omdat slechts 7% van de belastingplichtigen onder het toptarief valt (MvT 2019) is de casus beperkt tot de middeninkomens.

[2] Tabel met belastinggegevens

(a) Het top belastbaar inkomen voor de afbouw arbeidskorting is voor 2021: -(-3941- 6%*36344)/6% =€ 102.027. (etc.).

[b] Voor onderliggende bronnen – zie

[3] Calculatie voorbeeld

(click op tabel of Ctrl+ om te vergroten)

(a) Bij alle berekeningen is geen rekening gehouden met de fiscale afrondingsregels. Ik laat dat geneuzel liever aan de ambtenaren over en het effect is verwaarloosbaar. De contante waarde is tegen een discontopercentage van 3% berekend en maakt de geldstromen in de tijd onderling vergelijkbaar.

(b) De basisgevens zijn onleend aan [1] en [2]

(c) EWF: Eerst is het oude EWF berekend en vervolgens is de geleidelijke afbouw van de Wet Hillen toegevoegd. Dat deze afbouw uitgesmeerd over dertig jaar op die wijze gehandhaafd blijft, kunt u gevoegelijk vergeten.

(d) Het belastingtarief is inclusief afbouw Algemene Heffingskorting en arbeidskorting. (deels versneld)

(e) Bij de VRH berekening is aangenomen dat de 1e tariefschijf grens van € 143.300 (inclusief partner) stijgt met de inflatie dus met 2% per jaar. Omdat de berekende VRH tegen de 2019 tarieven € 56.696 bedraagt, is het fictief rendement dus € 188.730 (30%).

[4] VEH, “Hypotheekrenteaftrek”

https://www.eigenhuis.nl/hypotheken/verhuizen-naar-een-volgende-woning/hypotheekrenteaftrek

Citaat:

De beperking treft alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten. De overige huiseigenaren kunnen de hypotheekrente tegen hetzelfde tarief aftrekken als waartegen hun inkomsten worden belast.

[5] https://www.cpb.nl/sites/default/files/omnidownload/CPB-Achtergronddocument-15nov2016-Schatting-marktconforme-huur.pdf

[6] https://www.belastingdienst.nl/rekenhulpen/toeslagen/

[7] Hypotheekrenteaftrek  staat als een huis

 

Advertenties

From → 0. Permanent

Geef een reactie

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers liken dit: