Spring naar inhoud

Financieeel stabiliteitscomité – aflossingsvrije hypotheek

23 november 2017

__________________________________________________________________

Het Financieel stabiliteitscomité (DNB, AFM en MvF) (“comité”) meent op de problematiek van de aflossingsvrije hypotheken te moeten wijzen, daarbij miskennend dat de eigen woning bezitters nog vele jaren door de staat in de watten zal worden gelegd t.o.v. de huurders. [1]

Aan de hand van een casus zullen laten zien dat een extra aflossing momenteel niet echt voor de hand ligt.

__________________________________________________________________

§1 De casus

We gaan uit van de volgende situatie:

(1) Het echtpaar moet nog zien dat zij onder het progresssieve sociale arbeidsklimaat 20 jaar aan het werk blijft. Gezien hun beider inkomen en pensioenopbouw komen ze dan gemiddeld op ca 60% van hun laatstverdiende loon. Volgens de houdbaarheidsstudies van het CPB maken de pensioenfondsen 5% rendement en zal dat dus geen problemen opleveren. Of het CPB het Financieel stabiliteitscomité daarvan ook kan overtuigen is niet geheel duidelijk. Gegeven de door het DNB goedgekeurde herstelplannen pensioenfondsen is er overigens kennelijk geen vuiltje aan de lucht.

(2) De WOZ-waarde is de huidige marktwaarde. Gelukkig loopt de gemeente al jaren achter de feiten aan zodat de werkelijke WOZ-waarde thans slechts € 182.000 is. De werkelijke bijtelling is dus minder.

(3) Uitgaande van 1,7% inflatie en 1% reële stijging per jaar (wonen 4.0) is de WOZ-waarde bij pensionering ca € 443.000. Niet echt iets om dus t.z.t. wakker van te liggen.

De woonlasten laten zich als volgt in kaart brengen:

(1) Gezien een marktconforme huur van 4,5% van de WOZ-waarde of € 11.700 per jaar, woont ons echtpaar uiterst goedkoop tot in lengte van jaren. Daar kun je niet tegenop huren en over die huurlast maakt eigenlijk niemand, behalve de huurder, zich zorgen. De enig zorg is eigenlijk dat ons echtpaar straks door de bank, opgedrongen door de toezichthouders, weer met een aantal stompzinnige vragen wordt lastig gevallen, zoals dat momenteel ook door de private banking afdeling gebeurt over de nieuwe beleggingsrichtlijnen van de AFM.

(2) Door de overgangsregeling zal de hypotheeklast ergens tussen de € 4.436 en € 4.357 inliggen. De commotie over de aanpassing van het  HRA-infuus is dus nergens op gebaseerd.

§2 Spaargeld aanwenden extra aflossing

Stel dat ons echtpaar inmiddels € 100.000 heeft gespaard en zich door het comité laat aanpraten om dit aan te wenden om extra boetevrij af te lossen.

De nieuwe hypotheeklast wordt dan als volgt:

(1) De jaarlijkse last wordt dus € 1.890 lager. Maar daar staat wel de derving van het beleggingsresultaat – zie §3 tegenover.

(2) Het door het comité voorgestane rendement op die € 100.000 is dus ca 1,89%.

§3 Alternatief blijven beleggen

Ons echtpaar kan natuurlijk de € 100.000 ook blijven beleggen. De vraag is dan welk rendement door een goede vermogensbeheerder gemaakt kan worden. Als het rendement van het ABP een yardstick is moet je denken aan een rendement van zo’n 7% over de laatste 20 jaar. Onze Minister van Financiën gaat uit van 5,38%, een percentage dat algemeen door onze parlementariërs wordt overgenomen, en dus wel op realiteit moet berusten, zodat wij wel met 5% mogen rekenen.

Het beleggersalternatief is dus als volgt:

(1) Je moet dus echt op je achterhoofd gevallen zijn om de aanbeveling van het comité op te volgen.

(2) Twintig jaar sparen door de hypotheek te gaan aflossen geeft dus een flinke derving van beleggingsopbrengsten.

§4 De afschaffing van de wet Hillen.

Mensen die hun hypotheek niet aflossen hebben geen last van die maatregel. Gezien de EWF bijtelling van t.z.t. slechts 0,6% van de WOZ-waarde is de bijtelling uiterst gering in vergelijking met de VRH en niet te vergeten de betaalte rente op de hypotheekschuld. Het inkomen eigen woning in de inkomensstatistieken van het CBS is dan ook nog steeds negatief.

Er is dus alle reden dus om de afbouw aanzienlijk te gaan versnellen.

§5 Opheffing van het HRA-infuus

Om de financiële stabiliteit te bevorderen en de druk op de huizenprijzen te verminderen kan, gezien de lage rente, het HRA-infuus natuurlijk ook versneld in b.v. 8 jaar worden opgedoekt, maar daar heeft het comité natuurlijk niet de ballen voor. Het is natuurlijk ook mogelijk dat his masters’ voice een dergelijke conclusie niet opportuun achtte.

§6 Kwaliteit van woning- en vastgoedtaxaties

Het comité meet zich ook een oordeel aan over de kwaliteit van de taxaties. Zoals bekend heeft de markt altijd gelijk, de wetgeving voor taxateurs zal hier helemaal niets aan veranderen. Overheidsbeleid dat de huizenmarkt verruimt zou overigens wel helpen om om te woningprijzen in toom te houden. Daarmee heeft de politiek de afgelopen jaren jammerlijk gefaald, waarbij overcapaciteit door de recessie onbenut bleef en de verhuurdersheffing ook niet echt hielp. Maar wil het comité nu wel of niet dat de huizenprijzen stijgen om de financiële stabiliteit te bevorderen? Dat maakt het niet duidelijk. Het HRA-infuuus is nog steeds goed voor zo’n 15 à 20% onnodig hoge woningprijzen. Daar betaalt de huurder in de vrije sector ook stevig aan mee.

______________

Laatst bijgewerkt 23 november 2017

[1] http://www.financieelstabiliteitscomite.nl/nl/nieuws/nieuwsbericht/45

 

 

 

Advertenties

From → 1. Actueel

Geef een reactie

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers liken dit: