Skip to content

Het HRA-infuus onder Rutte III

13 oktober 2017

______________________________________________________________________________

In deze bijdrage behandelen we de maatregelingen met betrekking tot de eigen woning uit het coalitieakkoord. Veel zaken wachten op nadere invulling voor de overgangsperiode. Dit maakt dat een calculatieschema hypotheekrente 2018 op basis van het akkoord voorlopig nog niet mogelijk is.

Het HRA-infuus blijft ook onder Rutte III materieel onveranderd en de contante waarde van de subsidies op het eigen huis door de overheid voor een starter is nog steeds grofweg  zo’n 15-17 % van de koopprijs of 38-42% van de hypotheekrente. Aan het eind van het veranderingstraject (2048) is contante waarde van de subsidies ca 2,6%/9% lager voor een starter dan nu onder Rutte II. [5]

______________________________________________________________________________

§1 Inleiding

Het Kabinet Rutte III komt na de 209 dagen verkruimelde denktijd sinds de verkiezingen met een voorstel om de overheidssubsidies op de eigen woning weer eens “aan te pakken”. Dit sluimerend proces is met diverse onduidelijkheden omgeven zodat deze eigenwoningbezitter moet gokken hoe het voorstel van Rutte III financieel in detail voor hem uitpakt.[1a; 1b] In Nederland staat de hypotheekrente-aftrek al jaren als een bouwval, mede dankzij Pinokkio Rutte.[2c]

Het kopen van een eigen huis is een majeure financiële beslissing en het is dan ook van belang dat de aanstaande koper een redelijk betrouwbare financiële prognose kan maken van zijn netto verplichtingen op de lange termijn. Het zwalkende beleid van de overheid is daarbij een flinke hinderpaal, maar de soep wordt nooit zo heet gegeten als hij wordt opgediend. De frequentie van veranderingen en second thoughts, zonder een fundamentele aanpak, begint zo zoetjes aan overigens wel op onbehoorlijk bestuur van de overheid te lijken. [3]

§2 Het voorstel van Rutte III

Voor zover uit de beschikbare documenten valt op te maken is het voorstel

(1) M113 Het percentage waartegen hypotheekrente mag worden afgetrokken wordt in stappen van 3 procentpunt per jaar verlaagd totdat het basistarief is bereikt. De opbrengst van de versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek wordt volledig gebruikt om de eigenwoningbezitters te compenseren door verlaging van het eigenwoningforfait.

 Het maximale belastingtarief wordt dus in de periode 2018-2023 afgebouwd van 49,5% naar 36,9%. De lagere tariefschijf volgt die afbouw.

(2) M114 Verlagen Eigenwoningforfait (EWF)

Het deel van de opbrengst van de aftrekpostenmaatregel dat voortkomt uit een verlaging van het aftrekpercentage van de hypotheekrente wordt gebruikt om het EWF te verlagen met 0,15%.

(3) M116 Geleidelijk afschaffen aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld

Deze aftrekpost wordt in 20 jaar met gelijke stappen afgeschaft.

“De wet ter bevordering van het financieren van de eigen woning met eigen middelen wordt door de in 2014 ingevoerde aflossingsverplichting onhoudbaar. De regeling wordt in 20 jaar uitgefaseerd. “

Dat laatste konden de politici natuurlijk niet bevroeden toen dit douceurtje voor Upper Middle Class werd ingevoerd. Na een nachtje slapen wordt de afbouwperiode dan toch maar afgemaakt op 30 jaar.[1b]

Vatten we financiële effecten voor de overheid samen dan ontstaat het volgende beeld [1a]:

(a) De Nederlandse kabinetten regereren,zo ze al aan regeren toekomen,  graag over hun graf heen. Dit keer tot 2048.[2b]

(b) Volgens M113 moet de overheid structureel nog € 25 mln. teruggeven met maatregel M114. ( Bij Rutte moet je altijd je vingers natellen en met de CDA’er Buma erbij is dat er niet beter op geworden. – vrij naar Hans Gruijters)

(c) Uitgaande van (a) strijkt de staat dus structureel € 1.065 mln. op door de maatregel, maar inmiddels is die opbrengst door verlenging van M116 naar 30 jaar in de tijd verlaagd. De voorgestelde afschaffing van de Wet Hillen {zie (3)} verdwijnt dus linea directa in de schatkist.

Voor de individuele woningbezitter valt voor de periode 2018 – 2048 geen gedetailleerd calculatieschema hypotheekrente-aftrek meer te maken met de jaarlijkse woonlast door de diverse overgangsregelingen. Het wachten is dus op een nadere uitwerking, die nog wel even op zich zal laten wachten. Tenslotte mocht je ook niet verwachten dat de coalitiepartners daar door die korte formatieperiode aan toe zouden komen.

§3 Vergelijking van het voorstel met bestaande praktijk onder Rutte II

We vergelijken de uiteindelijke uitkomst van het voorstel Rutte III met de bestaande praktijk na afbouw van het belastingtarief onder Rutte II. Dit doen we aan de hand van twee casussen: een starter met respectievelijk een huis van € 250.000 en een belastingtarief van 40,85% en een starter met een hut van € 750.000 die onder het huidige 52% belastingtarief valt. Dat toptarief van 52% is overigens maar voor ca 7% tot 8% van de huishoudens van toepassing al zou je op basis van de sociale media denken dat het merendeel van de Nederlandse bevolking daaronder lijdt c.q. daarvan geniet.

De twee casussen luiden dus als volgt:

(1) Voor een nadere uiteenzetting van de gehanteerde parameters zie de bijdrage Calculatieschema hypotheekrenreaftrek 2017.

(2) Van de vermogensaanwas ( 1% reëel en 1,7% inflatie) is slechts 37% reëel en 63% inflatie. Het echte cumulatieve rendement is dus afgerond totaal € 113.000 respectievelijk € 339.000,  onder aftrek van onderhoud. Daarbij moet het woninggenot natuurlijk ook in aanmerking worden genomen.

(3) De aflossing hypotheek is een vorm van sparen. Onderdeel van het HRA-infuus is dan ook de vrijstelling vermogensrendementsheffing die veelal vergeten wordt mee te nemen.  Als we van de VRH fictieve rendementen voor sparen uitgaan dan komen we op een belastingvoordeel van 7,0%  respectievelijk 8,3% van de koopprijs. Bij die berekening van de rendementsheffing gaan wij uit van een fictief rendement van 2,65%/4,52% , zoals dat ook voor sparen geldt in 2018.

Bij het uitwerken van de casussen gaan we uit van een Rutte III scenario waarbij 1) de WOZ-bijtelling volledig is gereduceerd tot 0,6% en  2) de Wet Hillen volledig is afgeschaft. De Rutte III- effecten zullen slechts tergend langzaam doorwerken tevens nog gemitigeerd door de aanpassing van het box 1 belastingtarief.

De navolgende overzichten laten de discrepantie tussen de betaalde rente en de bijtelling eigenwoningforfait zien. Dat verschil wordt onder Rutte III nog hoger. De resultaten laten zich als volgt samenvatten:

Voor de € 250.000 casus:

En voor de € 750.000 casus:

(1) Het totale effect van de maatregelen is dus zelfs voor de hoge inkomens relatief niet zo materieel, gezien de aanpassing van het belastingtarief in box 1. Met een inkomen van € 200.000 per jaar wordt er jaarlijks ruim € 3.800 minder belasting in box 1 betaald. Daar staat tegenover dat de belasting in box II stijgt m.i.v. 2020 tot 28,5% in 2021 (was 25%). Deze maatregel heeft het voordeel dat Rutte III tegen de verkiezingen met € 1,4 mld. naar voren gehaalde belasting Sinterklaas kan spelen.[6]

(2) De conclusie kan dan ook niet anders luiden dat er, gelijk de zorgpremiediscussie destijds, weer eens sprake is van een storm in een glas water.

(3) Ook de loan-to-value ratio discussie komt met het HRA-infuus in een geheel ander daglicht te staan in vergelijking met het buitenland. Een deel van de schuld op papier van de huis-“eigenaar” wordt immers materieel een schuld van de overheid door het HRA-infuus.

Er wordt ook nogal wat ketelmuziek gemaakt door de pensionado’s met een hypotheekvrij huis over de uiterst gefaseerde afschaffing van de Wet Hillen. Dat effect kan voor een 67-jarige pensionado met de hypotheekvrije woning van thans € 390.000 als volgt worden weergegeven:

(1) De verlaging van het EWF vindt gefaseerd plaats in 20 jaar naar 0,6% en de afschaffing van de Wet Hillen in 30 jaar met 1/30 per jaar m.i.v. 2019 op basis van het jaarlijks aangepaste EWF-percentage. De gederfde VRH is berekend op basis van de 2018 tarieven. Het werkelijke rendement eigen woning is tamelijk ongewis omdat diverse instanties nogal Chinees rekenen al naar de gewenste uitkomst. (zie daar b.v. het uiterst fragwürdige CPB-model voor de huurwaarde.)

(2) Naast de belastingfaciliteiten eigen woning heeft de pensionado ook uitbundig geprofiteerd van de vrijstelling vermogensrendementsheffing pensioenvermogen en het progressievoordeel tussen tarief bij aftrek pensioenpremie en pensioenuitkering (gemiddeld effect voor de schatkist 17%).

(3) De staat haalt overigens, als stille vennoot, een deel van de subsidie eigen woning terug met de erfbelasting als het huis (dan € 613.000) zo rond 2035 wordt nagelaten aan de kinderen. Het tarief dat die kinderen betalen is 10% over € 122k (2017) en 20% over de rest, met een vrijstelling van € 20k. Het eigen huis wordt bij de erfbelasting gelijk behandeld als de banksaldi, terwijl over het eigenwoning vermogen nauwelijks belasting is betaald en de overheid, gezien de rentestand en inflatie,  de renteopbrengst praktisch heeft wegbelast. [5]

§4 Verkiezingsprogramma’s

In het licht van bovenstaande maatregelen is het nuttig nog even naar het verkiezingsprogramma van D66, CDA en CU en de doorrekening van het CPB te kijken. Voor de overzichtelijkheid zijn die gegevens in noot [4] opgenomen.

Gegeven het trackrecord van de VVD in zake de HRA en de wens van die partij om de premier te leveren heeft een vergelijking met het VVD programma nauwelijks nut. De woorden “hypotheekrenteaftrek”, “Wet Hillen” en “eigenwoningforfait” komen in het VVD-programma trouwens ook niet voor, maar Hennie, sorry Henry, had het natuurlijk ook te druk met andere zaken.

__________________

Laatst bijgewerkt 13 oktober 2017

[1a] Regeerakkoord 2017 – 2021, https://www.kabinetsformatie2017.nl/binaries/kabinetsformatie/documenten/publicaties/2017/10/10/regeerakkoord-vertrouwen-in-de-toekomst/Regeerakkoord+2017-2021.pdf

[1b] Eindverslag Zalm, https://www.kabinetsformatie2017.nl/documenten/verslagen/2017/10/10/eindverslag-informateur-zalm

“Noot 5 

Niet opgenomen in het akkoord maar wel afgesproken door de voorzitters van de vier fracties is verlenging van de termijn van uitfasering van de wet ter bevordering van het financieren van de eigen woning met eigen middelen van twintig jaar naar dertig jaar.”

[1c] CPB, “Analyse economische en budgettaire effecten van de financiële bijlage van het Regeerakkoord”, https://www.cpb.nl/publicatie/analyse-economische-en-budgettaire-effecten-van-de-financiele-bijlage-van-het-Regeerakkoord

[2] o.a.:

[2a] De hypotheekrente staat als een huis

[2b] FD, “Hypotheekrenteaftrek blijft open zenuw bij VVD”,

https://fd.nl/economie-politiek/1152724/coalitie-verwerpt-cpb-pleidooi-om-woningmarkt-verder-te-hervormen

“Volgens de VVD heeft dit kabinet voorlopig genoeg hervormd. Vanaf 2018 is het hypotheekplafond al op 100% gesteld. Ook wordt de maximale aftrek geleidelijk verlaagd tot 38% in 2040. Bovendien geldt dit fiscale voordeel alleen voor leningen waarop verplicht wordt afgelost.

‘We hebben dat bewust in de wet vastgelegd zodat er niet weer aan getornd kan worden‘, zegt Van der Linde. ‘Huizenbezitters verdienen zekerheid voor de komende twintig tot dertig jaar.'”

Soortgelijk Blok:

http://www.amweb.nl/archief/nieuws/2016/6/minister-blok-ltv-hoeft-van-mij-niet-naar-90-1011807

[2c] Pinokkio Rutte

[2d] Bij het CDA kom je niet verder dan  “404 Oeps, er is iets misgegaan” ook een vorm van [2a]

[3] In de goeie ouwe tijd stelde je een staatscommissie in die zoiets voor lange tijd in één keer regelde. Uitgangspunt lijkt mij in elk geval dat het eigen woningforfait minimaal gelijk is aan de betaalde hypotheekrente. Gezien de lagere rente laat dat zich in tien jaar regelen met een overgangsregeling. Wat je vervolgens toerekend als inkomen uit vermogen eigen woning laat zich nader bezien als de belasting op kapitaalinkomen eens grondig op de schop genomen wordt. Daar zou ik zo’n commissie dan ook mee aan het werk zetten.

[4] Verkiezingsprogramma’s.

 D66

♦ “D66 wil ten eerste de huur- en koopmarkt meer met elkaar in lijn brengen. Hiervoor moet de fiscale behandeling van koopwoningen worden aangepast. De hypotheekrenteaftrek wordt – geleidelijk en stapsgewijs – verder teruggebracht. Tegelijkertijd verlaagt D66 het eigenwoningforfait en wordt de overdrachtsbelasting afgeschaft. Daarnaast blijven we mensen stimuleren de hypotheek af te lossen.”

♦ “Gedurende deze periode kunnen mensen geld inzetten (uit pensioen) voor een gelijkwaardig financieel doel als pensioensparen, zoals bijvoorbeeld het aflossen van de hypotheek.” (wat wist D66 wat wij niet wisten)

Vertaalt door het CPB bij de doorrekening in:

♦ D66 versnelt de afbouw van het maximale aftrekpercentage van de
hypotheekrenteaftrek naar 2% per jaar. Dit is een lastenverzwaring van 0,4 mld euro in 2021. Het uiteindelijke aftrekpercentage bedraagt 30%, onder het tarief van de eerste schijf. (D66_243)

♦ D66 faseert de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (‘wet Hillen’) uit in twintig jaar, in twintig gelijke stappen. In 2021 is dit een lastenverzwaring van 0,1 mld euro. Structureel is dit een lastenverzwaring van 1,4 mld euro. (D66_244)

♦ Verlagen overdrachtsbelasting woningen (D66_262) -0,4

CU

♦ Alle aftrekposten, waaronder de hypotheekrenteaftrek, worden voortaan fiscaal aftrekbaar tegen het basistarief (CM 35%) en leiden niet meer, zoals nu het geval is, tot hogere toeslagen.

Maximaal aftrekbare hypotheekschuld op termijn naar € 500.000. De hypotheekschuld die in aanmerking komt voor renteaftrek wordt gemaximeerd. Om de gevolgen voor de woningmarkt te beperken, wordt het maximum geleidelijk verlaagd tot € 750.000 de komende kabinetsperiode en op termijn naar € 500.000.

♦ Geen overdrachtsbelasting voor starters. Starters op de koopmarkt zijn verplicht om hun gehele hypotheek gedurende de looptijd af te lossen. Nu de huizenmarkt weer aantrekt, is de betaalbaarheid van koopwoningen voor starters – na een paar relatief gunstige jaren – een probleem. Daarom schrapt de ChristenUnie de overdrachtsbelasting voor starters.

Vertaalt door het CPB bij de doorrekening in:

♦ De ChristenUnie beperkt de aftrekposten in box 1 tot het nieuwe tarief van de eerste schijf. Dit betreft alle ondernemersaftrekposten, de mkb‐winstvrijstelling, de persoonsgebonden aftrek, de aftrek vrijwillige lijfrente en arbeidsongeschiktheid, de aftrek vanwege geringe eigenwoningschuld (‘wet Hillen’) en de hypotheekrenteaftrek. Het is voor gezinnen een lastenverzwaring van in totaal 1,7 mld euro in 2021. Het structurele effect is kleiner omdat de hypotheekrenteaftrek en de zelfstandigenaftrek ook bij ongewijzigd beleid al worden afgebouwd. (CU_171, 155, 184)

De ChristenUnie topt de hypotheekrenteaftrek geleidelijk af op een eigenwoningschuld van 750.000 euro in 2021 en 500.000 euro structureel. Dit is een lastenverzwaring van 0,2 mld euro in 2021 en 0,1 mld euro structureel. (CU_263)

♦ De ChristenUnie introduceert een vrijstelling in de overdrachtsbelasting voor starters op de woningmarkt. Dit is een lastenverlichting van 0,4 mld euro voor gezinnen. (CU_182)

CDA

We gaan maar direct naar de vertaling door het CPB, het onderwerp was kennelijk niet zo belangrijk:

Doorrekening CPB:

Het CDA beperkt de aftrek van een aantal posten tot het tarief van de eerste schijf. Dit betreft alle ondernemersaftrekposten, de mkb‐winstvrijstelling, de persoonsgebonden aftrek, de aftrek vanwege geringe eigenwoningschuld (‘wet Hillen’) en de hypotheekrenteaftrek. Dit is voor gezinnen een lastenverzwaring van in totaal 1,0 mld euro in 2021. Het structurele effect is kleiner omdat de hypotheekrenteaftrek en de zelfstandigenaftrek ook bij ongewijzigd beleid al worden afgebouwd. (CDA_178_c)

We vonden toch nog iets:

VVD

♦ De koppeling tussen het eigenwoningforfait en de
huurverhogingen moet daarom worden geschrapt.

[5] (Wiebes (VVD) kan kennelijk niet rekenen en ook niet reorganiseren. Wiebes volgde de VVD ‘er Weekers op, ook al zo’n licht op belastinggebied. Het land zou een grote dienst bewezen worden als dit keer niet eens een VVD ‘er wordt afgevaardigd zodat de belastingdienst eindelijk weer eens op poten gezet kan worden.

[6] https://fd.nl/economie-politiek/1222045/ondernemers-hangt-hogere-belasting-boven-het-hoofd

Advertenties

From → 1. Actueel

Geef een reactie

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: