Skip to content

Calculatieschema hypotheekrenteaftrek 2017

16 november 2016

________________________________________________

Traditiegetrouw geven we in deze bijdrage weer een geactualiseerd calculatieschema om het totale voordeel van het HRA-infuus uit te rekenen.

Recent heeft het CPB een pleidooi gehouden om zelfs een subsidie te introduceren in het vrije huursegment. [4] Het is alleen niet duidelijk wie die vrijstelling van de verhuurdersheffing in zijn zak gaat steken en we komen natuurlijk met dat voorstel van de regen in de drup door nog meer verworven rechten te creëren. We vergelijken de netto woonlasten eigen woning met een schatting van de “markconforme” huur.

Het calculatieschema voor de groep met een belastingtarief van 40,4% en een vermogensrendementsheffing van 2,9%/4,69% wordt in deze bijdrage verstrekt, waarbij ervan wordt uitgegaan dat de vrijstelling VRH al benut is.  Ook laten we zien hoe de top-inkomens en vermogens extra profiteren nu het toprendement in de VRH verhoogt is naar 5,5%.

De subsidie van een woning van € 250.000 bedraagt totaal tegen contante waarde ca € 72.123 of 28,8% van de koopprijs. Gaan we naar het topsegment dan komen we op 35,4% van de koopprijs. Hiervan heeft een substantieel deel van respectievelijk 67% en 73% betrekking op de vaak vergeten subsidie vrijstelling VRH, als we even van het EWF afzien. Gaan we uit van een realistischer VRH tarief van 3,2% voor de woning dan is de totale subsidie in beide gevallen gelijk aan ca 25% van de koopprijs.

Eind 2046 heeft de eigenwoningbezitter in onze casus € 589.388 gespaard. De vergelijkbare huur is dan € 21.457, toch een aardig waardevast aanvullend netto pensioen zonder DNB FTK-gezijk. Dat gaat er dan wel vanuit dat de Wet Hillen blijft bestaan, hetgeen zeer de vraag is. Ook gaat daar dan nog wel de jaarlijkse onderhoudskosten, die tegen die tijd wel ca. € 6.200 zullen bedragen vanaf.

Het wordt hoog tijd om in een studie de woonsubsidies eens integraal in kaart te brengen inclusief de effecten van marktverstoringen (bouwvergunningen, grondprijzen, rente banken, prijsopdrijving e.d.). Om ze vervolgens m.u.z. van de echt sociale woningbouw met de grootst mogelijk spoed af te breken en in de vorm van een belastingverlaging aan de burgers door te geven. Gezien het clientèlisme van de meeste middenpartijen hoeft u hier echter voorlopig niets van te verwachten: het HRA-infuus is immers een uitstekende klantenbinder.

Als de European Systemic Risk Board er op wijst er dat de schulden van huishoudens in Nederland tot de hoogste van Europa behoren dan zou toch minimaal de contante waarde van die woonsubsidies in mindering moeten worden gebracht op die schuld. De ESRB zou ook eens naar de pensioenpot kunnen kijken. Voorzover die oudjes nog een schuld hebben, kan die mooi daaruit worden afgelost en voor de jongeren geldt dat de contante waarde van de erfenis ook helpt.

De huishoudens van de huurders zouden in feite de contante waarde van hun huurpenningen, onder aftrek van de ontvangen huursubsidies, ook in hun balans moeten opnemen. Voor de eigenwoning bezitter is dat de contante waarde van hypotheekrente plus het netto saldo van subsidies en EWF. Zolang de huurpenningen en netto rente kunnen worden opgebracht uit het door toegenomen arbeidsparticipatie hogere huishoudinkomen is er niets aan de hand en de eenzijdige aandacht voor de hypotheekschuld geeft dan ook blijk van weinig bedrijfeconomisch inzicht. De huidige lage rentestand brengt tevens met zich mee dat vervroegde aflossing veelal aantrekkelijk is.

________________________________________________

§1 De casus

De gegevens voor onze casus kunnen als volgt worden samengevat:

249_1

(1) De hypotheekrente is op basis van een 30-jarige 3,2% annuïteitenlening.

(2) De huur is bepaald op basis van schatting marktconforme jaarhuur (h), die volgens het CPB in het WOZ-waarde interval € 77.000 – € 644.000 als volgt kan worden bepaald h = 6.126 + 1,9% WOZ-waarde. [2] Door de constante € 6.126 met de inflatie op te hogen en uit te gaan van een WOZ-waardestijging van 1,9% inflatie plus 1% reële waardestijging kunnen we dan de huurontwikkeling in de vrije sector uiterst globaal inschatten over de looptijd van de hypotheek. [zie 2]. De huur stijgt volgens deze methodiek dan meetkundig met 2,4% per jaar in de periode 2017-2046, voor wat die cijfers waard zijn.

(3) Door de VRH-wijziging per 1/1 2017 hebben we te maken met een oplopend VRH-tarief. De huurder betaalt wel VRH over elke gespaarde euro en de vrijstelling van de eigen woning van VRH is dus als een forse subsidie aan te merken voor de componenten aflossing, inflatie (1,9%) en de reële waardestijging (1%).  Eind 2046 heeft de eigenwoningbezitter € 589.388 gespaard.

(4) De vergelijkbare huur is dan € 21.457, toch een aardig netto waardevast aanvullend pensioen zonder DNB FTK-gezijk, waarbij je natuurlijk nog wel rekening moet houden met het onderhoud (2046 ca € 6.200).

(5) Als we willen zien hoeveel subsidie er door het HRA-infuus vloeit moeten we de subsidiestromen contant maken. Als we dan de contante waarde van de subsidies afzetten tegen de aankoopwaarde van de eigen woning kunnen we zien wat de omvang van die subsidies is.

(6) Uiteraard wil ik u de jongste inzichten van het SCP (23/2/2017) inzake de martktconforme huur voor onze casus niet onthouden:

249_16

En zo heeft elke overheidsinstanties, in dit geval het SCP, zijn eigen hobbies op kosten van de belastingbetaler. [5] De brutohuur is op basis van WOON 2015 en de markt daar is gebaseerd op verkoop gesubsidieerde woningen, dus nauwelijks “DE” markt. De behandeling van de jaarlijkse WOZ-stijging en inflatie is onduidelijk. De gehanteerde interest ook. De zakelijk lasten zijn locale belastingen, die anders ook zouden worden geheven in een andere vorm. (Conijn). De leegstand is te lachwekkend om enige aandacht aan te besteden.  Vergeten is nog de overdrachtbelasting, één keer in de acht jaar volgens het CPB, maar ook lachwekkend. Het EWF heb ik maar beschouwd als een kleine correctie voor de niet geheven VRH. Met een Sovjet-economie als de Nederlandse woningmarkt is natuurlijk geen marktwaarde te bepalen.

§1 De uitwerking

Het resultaat uit ons calculatiemodel kan als volgt worden weergegeven [3]:

249_2

(1) De rentesubsidie bedraagt 16,8% van de koopprijs en de gedeeltelijke vrijstelling van vermogenswinsten geeft nog eens een subsidie van 12,1 % van de koopprijs. In totaal is de subsidie dus 28,8% van de koopprijs. De 19,5% vrijstelling VRH wordt vaak “vergeten” als men het over de subsidies eigenwoning heeft.

(2) Nominaal belastbaar VRH is teruggerekend aan de hand van het tarief (30%) uit belastbaar inkomen.

(3) De VRH op basis van 2,91/4,67% is in feite natuurlijk niet reëel en zou eerde in de buurt van de hypotheekrente 3,2% moeten liggen voor de eigen woning. Voor het effect zie §2.

We kunnen het nominale verloop van de woonlasten als volgt weergeven:

249_4

(1) Het onderhoud van de woning is gesteld op € 3.600 per jaar conform Vereniging Eigenhuis geïndexeerd voor inflatie.

(2) Het verschil tussen huur en koop is dus niet zo eenvoudig te overbruggen als het CPB voorstelt. [4]

§2 Hoog inkomen en vermogen

Dankzij de wijziging van de VRH rendementstarieven neemt de subsidie door VRH vrijstelling substantieel toe zoals het volgende rekenvoorbeeld laat zien:

249_10

De uitkomst is dan als volgt:

249_11

(1) Bij het veel hogere EWF is aangenomen dat de topgrens van € 1.080.000 (2017) met 2,9% per jaar wordt geïndexeerd. Door het veel hogere EWF is de uitkomst in box 1 in percentage van de koopprijs praktisch gelijk.

(2) Het effect van de hogere VRH-tariefvrijstelling verklaart dus grotendeels het verschil van 6,6 % van de koopprijs met de casusuitwerking in §2.

(3) Nu is Wiebes’ aanname van een 5,5% forfaitaire vermogenswinst natuurlijk voor de eigen woning bovenmatig, een bijtelling ter hoogte van 3,2% van de WOZ-waarde, de hypotheekrente, ligt meer voor de hand. Het totale CW-voordeel komt dan op:

249_14

Een gelijke redenering gaat natuurlijk voor de casus in §2 op, die dan als volgt kan worden weergegeven:

249_15

We kunnen voor dit voorbeeld dus concluderen dat het 52% box 1 tarief grotendeels gecompenseerd wordt door het veel hogere EWF en dat het reëlere voordeel afgerond 25% van de koopprijs bedraagt.

________________

Laatst bijgewerkt 17 november 2016

[1] Diverse gegevens:

[1a] Tarief VRH

249_0

Noch de samenstelling van het vermogen noch de rendementspercentages hebben iets uitstaande met de werkelijkheid.

[1b] Box 1 tarief.

Naar ik aanneem verloopt het tarief als volgt:

249_01

Zo niet dan is 2037 nog zeer ver weg en er kan er dus van alles gebeuren.

[1c] EWF:

249_02

http://financieel.infonu.nl/belasting/176603-eigenwoningforfait-2017.html

[2a] CPB, “Schatting marktconforme huur”, https://www.cpb.nl/publicatie/schatting-marktconforme-huur

Het CPB komt dan fragwürdig op € 6.126 + 1,9% WOZ-waarde. (blz. 5)

Uiteraard is hier sprake van een benadering. Uit het rapport Companen 2015: gemiddelde WOZ-waarde 2015 voor institutionele beleggers € 198.000; huur € 11.400. p.j. Hantering van CPB-formule geeft echter: € 6.126 + € 3.762 of slechts € 9.888 p.j., een lagere huur van € 1.512 of 15%.

bron:

http://www.woningwet2015.nl/sites/www.woningwet2015.nl/files/documenten/rapportage-analyse-huurbeleid-verhuurders-2015-definitief.pdf ,blz. 8.

Niet uit te sluiten is dat die institutionele beleggers iets beter kunnen rekenen dan het CPB, er moet tenslotte ook nog winst gemaakt worden. Onderstaande grafiek uit het ING/Nyenrode rapport maakt dat ook aannemelijk:

249_12

http://ingrealestate.com/media/1511734/het-financieringsbeleid-nl-part-vastgoedbeleggers-2015_online.pdf

Ook de 2016K2 cijfers van het Achmea Dutch Residential Fund maken het CPB model niet aannemelijk:

249_13

http://www.achmeavastgoed.nl/Documents/factsheets-en/2016/Q2/EN%202016.Q2%20Factsheets%20Q2%202016%20Achmea%20Dutch%20Residential%20Property%20Fund.pdf

[3] Rekenmodel

(click op tabel of CTRL+ om te vergroten)

249_3

[4]https://www.cpb.nl/publicatie/de-positie-van-de-middeninkomens-op-de-woningmarkt

[5] SCP,  SCP, “Voorzieningen verdeeld”, https://www.scp.nl/Publicaties/Alle_publicaties/Publicaties_2017/Voorzieningen_verdeeld, blz 143

Advertenties

From → 0. Permanent

Geef een reactie

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: