Skip to content

Lagere LTV-limiet hypotheek

29 mei 2015

_____________________________________________________________________

Er is een hoop ketelmuziek ontstaan over het voorstel van het Financieel Stabiliteitscomité om het benodigde startkapitaal voor de aankoop van een huis te verhogen zodat de hypotheek maximaal 90% van de koopprijs bedraagt.[1] Het CPB nam zelfs de moeite er een hele studie aan te wijden. [2]

Eigenlijk begrijp ik de aangezwengelde discussie niet zo goed. Alle middenpartijen zijn m.i.z. ten onrechte voor handhaving van het huidige HRA-infuus ten koste van de huurders en starters. Door de verplichte aflossing van nieuwe hypotheken op basis van een annuiteitenhypotheek wordt de loan-to-value ratio (LTV) al in rap tempo lager. De HRA maakt dat de netto last voor een starter in vergelijking met het buitenland fors lager uitvalt en de vergelijking met buitenlandse LTV’s gaat dan ook mank.

Niet duidelijk is waarom de huurders voor het overmatige gebruik van de HRA moeten opdraaien – citaat:

Zo kan het liberaliseren van sociale huurwoningen worden gestimuleerd, bijvoorbeeld door het inkomensafhankelijke huurbeleid te versterken of het huurrecht te versoepelen. [1b]

De belastingbetaler draait immers al voor deze liberalisering op, want elke verkochte woning uit de sociale sector kost de belastingbetaler zo’n 22% van de koopprijs aan belastingfaciliteiten tegen contante waarde. Het CPB zag dit, geheel waardevrij, al eens over het hoofd bij het doorrekenen van het VVD-verkiezingsprogram en wel voor 1,2 miljoen woningen.

De heer Knot c.s. [1c] hadden zich beter kunnen opwinden over de woekerrente die de onder zijn toezicht staande banken in rekening brengen op deze hypotheken en die de strarter hun maandlasten onnodig verhogen [3] De hele onder water discussie zou ook wat inzichtelijker worden als we eindelijk eens inzicht kregen in de afwikkeling van de woekerpolissen en het totale vermogen van de huishoudens dat ter aflossing van hypotheken door die huishoudens wordt aangehouden.

_____________________________________________________________________

1. De Casus

Bij onze casus gaan we uit van een huis van € 250.000 met een hypotheek van 100%. De annuïteitenhypotheek tegen 3% [6] bedraagt dan € 12.755. De hypotheek gat om 24:00 uur op 31/12/2015 in om het rekenwerk eenvoudig te houden. De huizenprijzen stijgen met 2% per jaar [ING 4] en volgen dus alleen de lange termijn inflatie. Dit komr ook overeen met de UFR die DNB voor pensioenen hanteert.

Bij de hypotheekrenteaftrek hebben we te maken met de jaarlijkse belastingtariefverlaging van de aftrek met 0,5 % per jaar tot 38% in 2041. We doen net of Rutte II 26 jaar over zijn graf heen kan regeren bij gebrek aan betere informatie. Die aanname lijkt mij niet geheel realistisch in het licht van de op handen zijnde belastinghervormingen.

Met een gezinsinkomen van naar boven afgerond € 50.000 kan je volgens De Hypotheker een hypotheek van € 250.000 krijgen. [6] Het is dus belangrijker dat de lonen en salarissen weer een normale loonontwikkeling gaan volgen. [7] Met de bestedingsbeperking van Balkende IV, Rutte I en Rutte II is hier voorlopig nog geen sprake van. De debt-to-income ratio is voor het kunnen betalen van de netto woonlast en het consumentenvertrouwen belangrijker dan de LTV-ratio.

2. LTV

De ontwikkeling van de LTV over de looptijd van de hypotheek kan dan op basis van een 100%, 90% en ter aanvulling ook een ouderwetse 125% annuïteitenhypotheek als volgt worden weergegeven:

149 ltv

(1) Een LTV van 80% wordt dus voor een 90%, 100% en 125% LTV-hypotheek bereikt in respectievelijk 2019, 2021 en 2025. In 2018 moeten alle nieuwe hypotheken een LTV van 100% hebben. De hele discussie gaat dus over peanuts: de groene of de blauwe lijn.

(2) Bij een LTV < 75% krijg je gewoonlijk een ca 0,4% lagere rente op je hypotheek, er is dan weer meer geld beschikbaar om versneld af te lossen.

(3) De LTV van onze 100% starthypotheek 1/1/2016 bedraagt eind 2021 78,3%. De daling van de LTV van 21,7% is voor 13,6% het gevolg van de aflossingen en 8,1% vloeit voort uit de “waardestijging” van de woning die alleen de inflatie volgt.

3. Netto woonlast € 250.000 hypotheek

De ontwikkeling van de netto woonlast in de periode 2016 – 2045 is dan als volgt grafisch weer te geven:

149 NETTO LAST HYP

(1) De netto woonlast is de annuïteit onder aftrek van het belastingvoordeel over het saldo van eigenwoningforfait en renteaftrek. Voor de huurder meld ik nog even dat met het voordeel van vrijstelling vermogensrendementsheffing en de vermogenstoename door aflossing en waardestijging van de woning geen rekening wordt gehouden.

(2) Het belastingvoordeel loopt terug van 42%/50,5% (2016) naar 38% (2041).

We kunnen de netto-woonlast ook als percentage van de annuïteit weergeven uiteraard met een gelijk beeld.

149 netto last perc annuiteit

(1) In 2028 is het nettolast percentage voor beide belastingtarieven 90% en dat percentage loopt met ongeveer 1% per jaar op tot 100% in 2038. Door de Wet Hillen (bestaat die dan nog?) is de netto last dan gelijk aan de annuïteit.

(2) Het eerste jaar is de nettolast dus 81,5% (42%) 0f 77,7% (52%) van de annuïteit. Als het IMF LTV’s tussen landen vergelijkt zal hij dit substantiële bestedingsvoordeel van de starter moeten meenemen.[5]

____________

Laatst bijgewerkt 30 mei 2015

[1a] http://www.financieelstabiliteitscomite.nl/nl/nieuws/nieuwsbericht/34 en

[1b] http://www.financieelstabiliteitscomite.nl/media/58/29/272341/29/aanbeveling_van_het_financieel_stabiliteitscomit_over_de_ltv-limiet_na_2018.pdf

[1c] Klaas Knot – voorzitter (president DNB), Theodor Kockelkoren (bestuurslid, AFM), Gita Salden (directeur Financiële Markten, Ministerie van Financiën), Jan Sijbrand (Directeur Toezicht, DNB), Job Swank (directielid Monetaire zaken en financiële stabiliteit, DNB), Hans Vijlbrief (Thesaurier-generaal, Ministerie van Financiën) en Merel van Vroonhoven (Voorzitter AFM)

Dus 3x DNB, 2x AFM en 2x MvF, we weten dus waar we moeten zijn als het weer fout gaat met “hun” banken, die dan weer “onze” banken worden.

Met de volgende activiteiten:

  • De uitwisseling van informatie en analyses met betrekking tot de stabiliteit van het financiële stelsel, om zo mogelijke risico’s voor de stabiliteit van het financiële stelsel te signaleren.
  • Het bespreken van mogelijke handelswijzen voor het terugdringen van deze risico’s, inclusief de mogelijkheden om het wettelijke instrumentarium te versterken dat DNB, de AFM en de Minister hiertoe ter beschikking hebben.
  • Het uitbrengen van waarschuwingen en aanbevelingen aangaande de gesignaleerde risico’s. Deze zijn openbaar, tenzij openbaarmaking achterwege dient te blijven vanwege mogelijke risico’s voor de financiële stabiliteit.
  • Afstemming over de wijze waarop in Nederland opvolging wordt gegeven aan waarschuwingen en aanbevelingen van de European Systemic Risk Board.

[2] http://www.cpb.nl/publicatie/de-economische-effecten-van-een-verdere-verlaging-van-de-ltv-limiet

[3] https://www.eigenhuis.nl/actueel/pers/2014/556625-banken-incasseren-6-miljard-overwinst-op-hypotheken/

[4] https://www.ing.nl/media/Eigen%20huis%20verliest%20gouden%20glans%20-%20Visie%20op%20de%20Nederlandse%20huizenmarkt%202015-2025%20-%20ING%20Economisch%20Bureau_tcm162-81534.pdf

[5] http://www.imf.org/external/pubs/ft/scr/2015/cr1501.pdf

“Similarly, some noted that offsetting the contractionary effects of accelerated phase-out of mortgage interest deductibility through other fiscal measures may be difficult in practice or that any revenue gain could be equally used for fiscal consolidation in countries with structural fiscal deficits. They noted also that government mortgage guarantees (e.g., via the NHG) had helped stabilize the market during the crisis”

Die fiscal consolidation kan niet op Nederland slaan gezien onze pensioenvleespotten.  Blijft dus over volledige afschaffing HRA onder belastingverlaging. Met de huidige lage rente moet dat niet al te moeilijk vallen.(QED)

[6] https://www.hypotheker.nl/zelf-berekenen/hoeveel-kan-ik-lenen/?utm_source=Google&utm_medium=cpc&utm_campaign=1-3075032506&gclid=CKHo_73L58UCFVHKtAodGloAdw#!?utm_source=Google&utm_medium=cpc&utm_campaign=1-3075032506&gclid=CKHo_73L58UCFVHKtAodGloAdw of verkort:  http://tinyurl.com/pm3xkea

[7] https://fd.nl/economie-politiek/1100804/dnb-president-ziet-ruimte-voor-loonstijgingen

Advertenties

From → 2. Archief

Geef een reactie

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: