Skip to content

“Analyse” Hypotheekrenteaftrek

9 september 2013

____________________________________________________________________________________________________________________________________

Bij het schrijven van de bijdrage analyse van de overheidsbestedingen Huisvesting en gemeenschapsvoorziening werd ik geconfronteerd met het stelselmatig te laag voorstellen van de kosten die gemoeid zijn met het overheidsinfuus op de woningmarkt. Daarbij bleek dat de analyse van Staatssecretaris Weekers van Financiën en minister Spies uit mei 2012 ook de hoogte van en de kosten van dit overheidsinfuus stelselmatig te laag voorstelt.[1]

De bruto hypotheekrenteaftrek name in de periode 1991-2011 met 7,5 % per jaar toe, het bbp met 4,4% per jaar. In de periode 2007-2011 was die toename respectievelijk 4,1% en 2,1% per jaar en dus zeker niet “gematigd” zoals in die analyse werd gesteld. Die toename is des te opmerkelijker als de continue rentedaling in aanmerking wordt genomen. De presentatie van VVD en CDA is dan ook misleidend en dient om het gevoerde woningmarkt wanbeleid te verhullen en de politieke verantwoordelijkheid voor de huidige woningmarktcrisis weg te wuiven. Ook de PvdA heeft natuurlijk onder Paars en Balkenende IV de nodige boter op het hoofd door steun, collaboratief (Bos) of uit overtuiging (Vermeend).

Indien ooit sprake zal zijn van het (geleidelijk) afschaffen van de HRA zal, alvorens het belastingvoordeel wordt teruggegeven, eerst een correctie moeten plaats vinden om de HRA op het relatieve niveau eind Jaren Negentig te brengen. Ook moet de rentedaling sinds de Jaren Negentig worden verwerkt. De normalisatie laat zich dan benaderen op een bovematig gederfde belastingopbrengst van ca. € 6,5 mld. per jaar. Per saldo wordt dan maar bijna de helft van de HRA gestorneerd (49% van de HRA_2013). Corrigeren we ook de derving vermogensrendementsheffing en laten we de overdrachtsbelasting vervallen dan kan per saldo € 2,3 mld. belasting p.j. worden gestorneerd. Daarnaast hoeft de overheid de € 11 mld. extra belasting natuurlijk niet allemaal zelf te houden en kan een deel als algemene belastingverlaging worden teruggegeven.

De top 20% inkomensgroep, die 56% van de belasting box I betaalt, heeft een aandeel van 40% in het woningbezit, van 42% in de hypotheekschuld en van 49% in de hypotheekrenteaftrek. Toch zijn hoge inkomens vaker (39%) voor afschaffing dan lagere inkomens, vermoedelijk onder de aanname dat zij het vrijkomende geld in de vorm van een belastingverlaging terugkrijgen. Onder middeninkomens is de steun voor hypotheekrenteaftrek het hoogst. [7] Het valt dus niet te verwachten dat de volkspartijen, die materieel hoofdzakelijk voor de middengroepen opkomen,  op korte termijn tot afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zullen overgaan. Daarvoor is het cliëntelisme van die partijen te groot.[2]

In 2011 werd € 33,5 mld. hypotheekrente afgetrokken tegen een gemiddeld belastingtarief van 43,2% resulterend in een aftrek van € 14,5 mld. voor EWF.

 ____________________________________________________________________________________________________________________

Tabel 1 Basisgegevens Hypotheekrenteaftrek

8299 Gegevens HRA

Het Ministerie Van Financiën is dus niet erg consistent in het verstrekken van zijn cijfermateriaal. Ons Ministerie van Financiën heeft in mei 2012 in de persoon van de heer Weekers een analyse van de effecten van de hypotheekrenteaftrek doen toekomen. Deze analyse past binnen het kader van de uitspraak van de heer Rutte: de hypotheekrenteaftrek is zo fantastisch dat hij morgen, als hij niet al bestond, zou moeten worden uitgevonden . [2] De selectieve keuze van het overlegde cijfermateriaal van het ministerie hoeft dan ook niet te verbazen.

Door het Ministerie wordt binnen het kader van de prognose van de Hypotheekrenteaftrek de volgende tabel opgeleverd:

8200 TABEL MIN FIN UIT ANALYSE

Aan de hand van deze tabel worden door het ministerie de volgende conclusies getrokken, die gemakshalve in bovenstaande tabel al zijn meegekopieerd:

(1) De geraamde toename van de belastingderving met € 1,8 mld. in de periode 2010 tot 2016 gaat gelijk op met de geraamde groei van de economie. Dat dit inclusief de kredietcrisis 2008 was, moet de lezer er zelf maar even bijdenken.

(2) De ontwikkeling van de budgettaire derving van de hypotheekrenteaftrek is sinds de invoering van de bijleenregeling (1 januari 2004) gematigd.

(3) Aan de ontwikkeling van het eigenwoningforfait in relatie tot de ontwikkeling van de huurprijzen wordt geen woord vuil gemaakt. Zoals bekend is die bijtelling significant lager dan de marktconforme huur (4,5% WOZ waarde) [5]

8200 TABEL MIN FIN UIT ANALYSE ii

Een meerjarenoverzicht van de eigen woning subsidies is schaars en uitermate gefragmenteerd. Daarbij komt dat de cijferreeks continue wordt aangepast en leemtes vertonen. Na enig spitwerk vonden we twee bruikbare cijferreeksen die we aan elkaar kunnen koppelen en die de bruto bedragen aan hypotheekrente opleveren. [1b en 1c]. Voor de periode 1990-2011 levert dat de volgende grafiek voor de relatie hypotheekrente/ bbp:

Grafiek 1 Hypotheekrente in percentage bbp 1990-2011

8210 hypotheekrente in percentage bbpp

(1) Het aandeel van de bruto hypotheekrente stijgt dus van 2,9 % bbp naar 5,4 % bbp, een relatieve toename met 85 %. De hypotheekrente bedroeg in 2011 € 32. 239 mln. Was het percentage bbp 2,9% gelijk gebleven dat zou de hypotheekrente in 2011 slechts € 17.468 mln. hebben bedragen.

(2) De ontwikkeling van de budgettaire derving van de hypotheekrenteaftrek is m.i.z. niet gematigd zoals het ministerie stelt.

(3) Als ons ministerie even in de historie gedoken was had zij kunnen zien dat er een stormachtige ontwikkeling van de HRA sinds 2000 plaats vond die zo opmerkelijk was dat de CPB Macro Economische Verkenningen van 2006 daar een afzonderlijke paragraaf aan weidde. [3] Daarbij concludeerde het CPB:

(a) Oversluiten door dalende rente en bijleenregeling in met name 2003, dus inclusief boetes.

(b) Opkomst spaarhypotheek en aflossingsvrije hypotheek en anticipatie-effecten. Het effect van die aflossingsvrije hypotheken werkt lang door.

(C)  In samenhang met (b) nam het opgebouwde kapitaal gekoppeld aan hypotheek toe tot € 62,5 mld. in 2011. Dit alleen al resulteert in een vermogensrendementsheffing derving van € 750 mln.

Aangezien toen door wanbeleid de grondslag werd gelegd voor de huizenbubbel had hier in de “Analyse” wel iets meer aandacht aan mogen worden besteed.

Grafiek 2 Cumulatieve procentuele toename bbp en hypotheekrente 1991-2011

8211 cumulatieve TOENAME

(1) De bruto hypotheekrenteaftrek name in de periode 1991-2011 met 7,5 % per jaar toe, het bbp met 4,4% per jaar. In de periode 2007-2011 was die toename respectievelijk 4,1% en 2,1% per jaar. Die ontwikkeling van de hypotheekrente “gematigd” noemen zoals de analyse doet, is volksverlakkerij. Helaas geldt dit niet voor de matige toename van het bbp, zeker als je de inflatie in aanmerking neemt.

De consequentie van dit alles is dat bij een afschaffing van de HRA de hoogte van de HRA eerst op 4% bbp bruto moet worden genormaliseerd (zie grafiek 1) alvorens tot restitutie door belastingverlaging kan worden overgegaan. De derving is ongeveer 45% van de hypotheekrente zodat de HRA-derving netto 1,8% bbp bedraagt. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met het effect van de rentedaling. In 2013 zal de HRA belastingderving ca € 13,3 mld. bedragen (1,8%) en het bbp € 599,3 mld. De genormaliseerde HRA bedraagt dan € 6,8 mld. en de overheid kan op deze wijze € 6,5 mld. meer belasting ophalen. [6]

De rentontwikkeling laat zich als volgt grafisch weergeven [4]:

8200 CPB LANGE RENTE EN HYPOTHEEKRENTE

(1) Zoals we hiervoor op basis van de analyse van het CPB zagen zijn in de jaren 2002-2003 relatief veel hypotheken overgesloten. Dit heeft tot gevolg dat de rentedaling versneld tot uitdrukking zou moeten komen in het bedrag van de hypotheekrente. Zoals we hierboven zagen is dit geenszins het geval, zodat de omvang van het bijlenen ook aanzienlijk moet zijn geweest naast de stijging van huizenprijzen door de huizenbubbel.

(2) Een toename van de rente met 1% leidt tot een daling van de huizenprijzen met 5,9%, het omgekeerde verband zal er ook wel zijn. [1, blz 9] Deze toename van de rente leidt door de vertraagde doorwerking tot een lagere belastingopbrengst van 700 mln. in vijf jaartijd. [1 blz. 9] Het omgekeerde effect, een daling van de HRA, is door de stijging van de huizenprijzen en de ophoging van de hypotheek nooit gerealiseerd.

(3) Voor de afwijking tussen lange rente en hypotheekrente na 2008 zie de bijdrage Banken en staat stelen als de raven.

Overige omissies in de analyse

(1) De derving van de vermogensrendementsheffing wordt niet behandeld. Deze derving bestaat uit twee componenten:

(a) De derving van het bedrag dat wordt gespaard door een 30 jarige annuïteit met volledige aflossing al of niet met behulp van banksparen en/of verzekeringsconstructies.

(b) De derving van de vermogensrendementsheffing op het verschil tussen de WOZ-waarde van de woning en de hypotheekschuld.

(c) De derving door gekoppelde spaarhypotheken en vrijstelling kapitaalverzekering.

In totaal bedraagt deze subsidie derving vermogensrendementsheffing tegen contante waarde zo’n 14 % van de aankoopwaarde van een woning, dus zeker niet verwaarloosbaar. In 2010 was met de derving vermogensrendementsheffing een bedrag van € 7,7 mld. gemoeid, met kapitaalverzekeringen 0,7 mld. [zie 6 en tabel 1]

(2) Het gemiddelde belastingtarief van de aftrek is zo’n 44 – 45% van de hypotheekrente. Op basis van het staatje van HRA naar decielen 2010 is goed te zien waar de aftrek neerdaalt [1]:

82000 hra PER DECIEL

(1) We citeren uit de tekst (1 blz 9):

Uit de tabel blijkt dat in alle inkomensdecielen gebruik wordt gemaakt van de hypotheekrenteaftrek. Het 1e inkomensdeciel neemt een bijzondere plaats in omdat daarin veel personen voorkomen met winst uit onderneming (eenmanszaak of personenvennootschap); zij hebben een laag belastbaar inkomen, maar wonen wel in huizen met een “doorsnee’ hypotheek.

Wat er doorsnee is aan een gemiddelde HRA in het 1e deciel van € 9. 027 (zie 9e en 10e deciel) mag Weekers nog eens haarfijn uitleggen. Dit is overigens een indicatie dat de HRA ook een substantiële derving van de volksverzekeringspremies en toeslagen oplevert. Tevens onderstreept dit de noodzaak om de bevoordeling van ondernemers in box I cf. de Commissie Van Dijkhuizen II aan te pakken.

{2] Deze gegevens laten zich aan de hand van CBS statline als volgt actualiseren voor 2011:

(click op tabel om te vergoten)

8290 HRA 2011

(a) In de tabel kan men per deciel en leeftijdscategorie nalezen wie voor welk bedrag van de HRA profiteert.

(b) Duidelijk is dat de leeftijdsgroep 35-55 jarigen aanzienlijk meer van de HRA (44% van hypotheekrente) profiteert dan de boven 65 jarigen (33% van de hypotheekrente). Uiteraard hoor je de jongeren daar nooit over. De tegenwerping dat de ouderen hier eerder van hebben genoten, geldt in elk geval niet voor het excessieve gebruik (b.v. gouwe ouwe lineaire hypotheek)

(c) Zo de HRA een correctie op de zeer progressieve belastingen is, dan is die correctie wel zeer ongelijk verdeeld. De 3.333.000 huishoudens zonder hypotheek profiteren in elk geval niet mee, zeker niet als zij niet aan het huursubsidie-infuus liggen. Het 9e en 10e deciel die samen 20% van de huishoudens representeren ( 32 % van de huishoudens met hypotheek) nemen 44% van de hypotheekrente en door het progressie-effect 49% van de HRA voor hun rekening.

(3) Wat node in de analyse van het ministerie wordt gemist, is een overzicht van de effecten als de HRA volledig wordt opgedoekt en de woningmarkt niet langer wordt verziekt door het prijsopdrijvende effect van de HRA. Deze effecten laten zich als volgt benaderen:

8291 Afschaffen HRA

(1) De berekening van de normalisatie is in [6] toegelicht. De overheid hoeft dus € 6,5 mld. niet terug te geven in de vorm van een belastingverlaging. Die belastingverlaging hebben de eigenwoningbezitters met een hypotheek de afgelopen jaren wel opgestreken doordat de HRA gierend uit de klauwen gelopen is.

De oplettende lezer zal inzien dat de belasting in feite met € 11 mld. wordt verhoogd, waarvan € 6,5 mld. door het terughalen van in het verleden te hoog oplopen HRA, € 5,6 mld. door het invoeren van een vermogensrendementsheffing en minus € 1,1 mld. door afschaffing overdrachtsbelasting. Van de € 13,3 mld. HRA wordt per saldo slechts € 1,2 mld. teruggegeven.

(2) Er komt een bedrag van ca € 2,3 mld. beschikbaar voor belastingverlaging, waarvan € 1,2 mld. (6,8 – 5,6) in 10 jaar wordt opgebouwd. Over de verdeling hiervan kan de politiek zich druk gaan maken. Het hoge 52% tarief hoeft niet te worden verlaagd omdat 52% al het optimale belastingtarief is.

(3) Doordat de eigen woning in box III komt, met een hogere vrijstelling, wordt een belangrijk lek in het belasten van vermogens gedicht. Nu de pensioenen nog!

(4) Als de regering de concurrentie tussen de banken opvoert, en dat heeft zij met twee banken zelf in de hand, kan de hypotheekrente met 1% omlaag

(5) Gegeven de lage rente, kan de HRA binnen 10 jaar worden opgedoekt. Dit kan zeer eenvoudig door de aftrek in 10 jaar lineair af te bouwen en de heffing in Box III in dezelfde periode in te voeren onder proportionele toename van de vrijstelling.  De overdrachtsbelasting kan direct worden opgedoekt.

Tot slot zullen we een poging wagen om de gevolgen van de afschaffing zoals uiteengezet per deciel te alloceren, na eerst nog wat HRA-data bij elkaar te hebben gezet:

8294 allocatie aanpassingen per deciel

(1) De geel gemarkeerde velden verdienen in elk geval extra aandacht.

(2) De top 20% inkomensgroep heeft een aandeel van 40% in het woningbezit, van 42% in de hypotheekschuld en van 49% in de hypotheekrenteaftrek. Toch hebben de hoge inkomens steeds minder bezwaar tegen afschaffing van de HRA, vermoedelijk onder de aanname dat zij het vrijkomende geld in de vorm van een belastingverlaging terugkrijgen. [7]

[3] De politiek krijgt derhalve nog een klus om aan de belastingschijven te sleutelen, vooral in het 3e en 4e deciel. Die € 10,3 mld. extra opbrengsten biedt genoeg speelruimte en hoeft niet allemaal verjubeld te worden.  De arbeidskorting zou aanzienlijk kunnen worden verhoogd, waarbij ook een deel van toeslagen kan worden afgebouwd.

[4] De niet eigen woningbezitters profiteren dus mee. Aangezien de politiek aanzienlijk minder clementie heeft met de scheefwoners dan met de eigen woning bezitters is dat ook terecht.

Bij een forse teruggave van de HRA dient het schijventarief opnieuw te worden bezien, met name voor de hogere inkomens.

____________________

Laatst bijgewerkt 11 september 2013/ 2 juni 2014

[1] [a] http://www.rijksoverheid.nl/bestanden/documenten-en-publicaties/brieven/2012/05/25/analyse/analyse.pdf en http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/kamerstukken/2012/05/25/visie-toekomstbestendigheid-hypotheekrenteaftrek-reactie-motie-kuiper-c-s.html

De statistische gegevens zijn ontleend aan

[b] CBS, Statline, http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=70193ned&D1=0&D2=9&D3=0&D4=(l-11)-l&VW=T

[c] CBS, Statline, http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=70991ned&D1=2&D2=42&D3=0&D4=a&HDR=G3,G2&STB=G1,T&VW=T

[d] CBS, “Aftrek eigen woning 33 miljard euro”, http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/inkomen-bestedingen/publicaties/artikelen/archief/2012/2012-3676-wm.htm

Het CBS is bijzonder goed in het op nieuw starten van cijferreeksen, waarbij je de onderlinge aansluiting en samenhang maar door veel spitwerk zelf moet uitvinden. Is het te veel gevraagd om in de tab omschrijving in de spreadsheets van statline op te nemen waar de aansluitende cijferreeksen te vinden zijn en zo niet waarom niet? Dus in [b] verwijzen naar [c] en omgekeerd.

[2] Sommer: ‘Rutte gaat goednieuwsshow en vrome leugens niet volhouden’, http://www.volkskrant.nl/vk/nl/6235/Martin-Sommer/article/detail/3131019/2012/01/21/Sommer-Rutte-gaat-goednieuwsshow-en-vrome-leugens-niet-volhouden.dhtml

De verkiezingsposter uit 2010 van de VVD kan dan ook beter worden vervangen door deze met dank aan http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl

[3] CBP. MEV 2006, http://www.cpb.nl/publicatie/macro-economische-verkenning-mev-2006 , blz 144.

[4] CPB, “De Nederlandse woningmarkt – hypotheekrente, huizenprijzen en consumptie”, http://www.cpb.nl/publicatie/de-nederlandse-woningmarkt-hypotheekrente-huizenprijzen-en-consumptie

[5] Eigenwoningforfait

8200 EW FORFAIT

De bijtelling is zelfs voor woningen boven de € 1.040.000 aanzienlijk lager dan de marktconforme huur (4,5% WOZ-waarde). Die verhoging met 1,55% is dus gewoon symboolpolitiek. Met hypotheek is de bijtelling een schijntje, zonder hypotheek vervalt de bijtelling (wet Hillen).

[6] Toelichting berekening normalisatie:

8293 berekening normalisatie

(a) In de periode 1993-1999 was die gemiddelde hypotheekrente volgens CBS Statline zo’n 6,4%. Het gemiddelde aandeel HR in bbp 1991-2000 bedraagt 3,7%.

(b) De hypotheekrente mei 2013 is ontleend aan de bijdrage Bank en Staat stelen als de raven.

(c) De gegevens wijken af van een eerdere versie doordat ook de rente is genormaliseerd. Deze normalisatie heeft een enigszins arbitrair karakter omdat de overheid medeplichtig is aan het kunstmatig laag houden van de rente.

[6] Min Fin,”Rapport brede heroverwegingen 4 wonen”, http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/beleidsonderzoeken/documenten-en-publicaties/rapporten/2010/04/01/4-wonen.html , juni 2008, blz 35.

[7] CBS, “Hoogste inkomens het vaakst voor afschaffing hypotheekrenteaftrek”, http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/inkomen-bestedingen/publicaties/artikelen/archief/2013/2013-3843-wm.htm

Advertenties

From → 1. Actueel

Geef een reactie

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: