Skip to content

Scheefwonen? – We zullen ze de huurwoning uit pesten!

27 november 2012

___________________________________________________________________________________________________________

Als meer dan één miljoen huishoudens scheef wonen moet er iets aan de definitie schorten, zeker als al die mensen huurder zijn, niet aan het HRA-infuus liggen en geen huurtoeslag genieten. Het begrip dat nergens concreet gedefinieerd wordt, zou moeten duiden op huishoudens die door overheidssubsidies bovenmatig profiteren van de overheid terwijl ze hun huis zelf kunnen betalen. Ik zou daarbij eerder denken aan de 3,4 miljoen eigen woning “eigenaren” met een (veelal forse niet aflosbare) hypotheek. De aanpak die de regering nu voorstaat belooft weinig goeds en dreigt die meer dan één miljoen huishoudens onbehoorlijk aan te pakken. Naar de extra opbrengst van de verhuurheffing kan Rutte II ook fluiten, de maatregel zal de belastingopbrengst alleen maar verlagen. We concentreren ons op de inkomensgroep met een inkomen tussen  € 29.000 tot €43.000, de echte middenklasse Die klasse heeft geen toegang tot de toeslagen en komt slechts moeizaam in aanmerking voor een hypotheek.

___________________________________________________________________________________________________________

Wat is scheefwonen?

Het scheefwonen is nog steeds onduidelijk gedefinieerd. [3] Voor de toewijzing van gereguleerde huurwoningen wordt voor nieuwe gevallen een inkomensgrens van € 34.085 gehanteerd. Met een dergelijk inkomen zou men een hypotheek van € 151.745 kunnen verkrijgen. [2] Het regeerakkoord stelt voor om de huren met 1,5% boven de inflatie te laten stijgen voor inkomens tot € 33.000. Tussen € 33.000 en € 43.000 inkomen wordt dat 2,5% boven de inflatie. In beide gevallen met een plafond van 4,5% van de WOZ-waarde. In het kader van het wegpesten van de scheefwoners wordt voorgesteld de inkomens boven de € 43.000 een extra huurverhoging van 6,5% in rekening te brengen zonder dat daaraan een maximum is gebonden.[1] De verhoging in het laatste geval mag worden verhoogd tot de huurder is vertrokken of zijn inkomen lager dan de grens van € 43.000 geworden. [1, blz 3] In het laatste geval zal de verhuurder weer aan het maximum zijn gebonden. Zoals men uit de tekst van Conijn c.s. kan opmaken wordt de huishoudens boven de € 43.000 dus eigenlijk weggepest. Men heeft er ten opzicht van het oude voorstel nog een schepje bovenop gegooid, je moet elkaar tenslotte wat gunnen, niet waar meneer Samsom?[11]

Huursubsidie wordt verleend tot een toetsings- en rekeninkomen van € 29.900 per jaar, waarbij de  huur niet meer dan € 684,66 mag bedragen. Door de woningcorporaties wordt 4% verhuurd boven deze liberalisatiegrens. [3 blz 1] Voor het verkrijgen van een hypotheek met NHG dient men te voldoen aan een inkomensnorm. Op basis van die norm laat zich het bedrag van de maximale hypotheek naar inkomen zich als volgt uitschrijven:

Tabel 1 Inkomen, Norm hypotheekbedrag, HRA-subsidie, netto hypotheeklast en annuïteit. 

tabel 1 inkomen koop

(1) De leencapaciteit is bepaald op basis van de NHG-regeling.[2]. De HRA-subsidie is de belastingaftrek van de hypotheekrente verhoogd met de eigenwoningforfaitbijtelling.

(2) De witte rij staat voor de gemiddelde WOZ-waarde van een corporatiewoning van € 154.279. [1 blz 4]. Om hiervoor een hypotheek te kunnen krijgen dient men als kostwinner een inkomen van €  34.654 te genieten. Met een 30-jarige 5% annuïteitenhypotheek betaalt men dan € 9.558 jaarlijks. De netto last is dan € 6.707 na aftrek van € 2.851 HRA-subsidie, inclusief eigenwoningforfait. De marktconforme huur bedraagt € 579,55, de feitelijke huur bedraagt € 441. [1 blz 4] De impliciete subsidie aan de huurder is dus € 1.651 per jaar, € 1.200 lager dan de HRA-subsidie voor een zelfde woning. Het huidige huurniveau ligt dus op 76%, 24% lager. Omdat de rente bij een annuïteitenhypotheek door aflossing daalt, wordt de subsidie na verloop van een langere tijd flink lager.

De Netto hypotheeklast en de huurverhogingen zullen dan in de tijd  het volgende verloop hebben:

Grafiek 1  Verloop netto hypotheekrente en huur voor de periode 2013-2020.

(1) De normhuur is 4,5% WOZ-waarde en volgt de inflatie (2%). De huren van de inkomensgroepen 33.000 en 43.000 volgen de voorstellen in het regeerakkoord, ook na 2017. Voor de huurders tot € 43.000  is de huur gemaximeerd op 4,5% van de WOZ-waarde. De 43.000-groep zal echter al rond 2015-2016 zijn afgehaakt. Hierbij is afgezien van de tijdelijke daling in de WOZ-waarde die volgens [1] 8% in 2012 en 1,33% in 2013 bedraagt. Het regeerakkoord voorstel is zonder deze ontwikkeling al in voldoende mate gespeend van realiteit en voor de impact verwijs ik naar [1].

(2)  Hoewel de huurverhogingsregeling geldt tot 2017 is de lijn doorgetrokken tot 2020. Vanaf 2019 ligt voor de 33.000 inkomensgroep de huur ook al op marktconform niveau , zoals uit de grafiek valt af te lezen. Maar waarschijnlijk heeft die groep, net als de 43.000-groep dan al lang besloten zich uit de huurmarkt terug te trekken.

(3) De temporisering van de huurmaatregel steekt schril af tegen de 28 jaar die de eigen woning bezitters gegund wordt om de HRA af te bouwen van 52% naar een 38% belastingaftrek.

(4) Na 30 jaar zal de eigen woning zo’n € 279.000 waard zijn als we van 2% inflatie uitgaan. Die belastingvrije vermogenstoename van € 125.000, die overigens maar een schijnwinst is, wordt mooi meegenomen. Of die goeie oude tijd van een 1% reële waardestijging  daar bovenop (€ 54.000) weer terugkomt moeten we maar afwachten.

Onderstaand overzicht laat zien dat ca. één miljoen huishoudens getroffen worden door de Rutte II-actie we zullen u even het huurhuis uit pesten [3, blz. 5]:

Het VVD-verkiezingsprogramma heette Niet doorschuiven maar aanpakken. Veel gezinnen zullen gedwongen worden door te schuiven naar een koopwoning. In die zin gaat aanpakken en doorschuiven dus mooi samen. De Nederlandse staat zal echter heel wat belasting derven: met elke woning die in de verkoop gaat, is een netto belastingderving van 21,7% van de koopprijs gemoeid op basis van de eerder gememoreerde condities tegen 4% contant gemaakt. Dan gaat die bewoner pas echt scheef wonen. [5] Het VVD-verkiezingsprogramma stelde:

“‘Terug naar de kerntaken’ betekent ook dat corporaties geleidelijk (over een periode van 5 tot 10 jaar) de helft van hun woningenbestand afstoten. Zittende huurders krijgen het eerste recht op koop. Het aantal woningen moet uiteindelijk worden afgestemd op het aantal mensen dat werkelijk een inkomen heeft tot de huurtoeslaggrens.” [6]

Misschien is het de VVD ontgaan dat een derde van de huurders huurtoeslag krijgt en dus twee derde niet, zodat we over bijna 1,5 miljoen corporatiewoningen praten.. [1&4] De inkomensgrens daarvoor is overigens € 29.900 en met zo’n inkomen krijg je een maximale hypotheek van € 133.113. Wie zei ook al weer, lang geleden, dat “je in gelul niet kunt wonen”?

Als De heer Blok dit verkiezingsprogramma bij zijn volle verstand  heeft geschreven, en wie twijfelt daar na het zorgpremie succes nog aan, dan zal hij dat thans als minister voor volkshuisvesting  moeten waar maken. Je moet als PvdA tenslotte de andere partij ook wat gunnen.  Hierbij worden dus ca 1,1 miljoen woningen afgestoten tegen een gemiddelde prijs van rond € 154.000, [1, blz 7] Dit gaat de Nederlandse staat dus tegen contant waarde zo’n € 36,8 miljard aan HRA kosten.[7] Zoals te doen gebruikelijk worden dit soort berekeningen door het CPB niet meegenomen in de doorrekening van verkiezingsprogramma’s of regeerakkoorden. [8] De mogelijke verkoop van een groot aantal woningen in het lage segment zal een neerwaartse druk op de prijzen in dat segment geven. De woningbouwcorporaties leiden dus mogelijk verliezen t.o.v. hun boekwaarde. De starters die net een huis gekocht hebben in dit segment zullen ervaren dat hun huis nog verder onder water komt te staan. Het is dus goed dat er een VVD’er aan het roer staat bij het voor Stef Blok gecreëerde departement van volkshuisvesting. Zoals Auguste Blanqui al zei: “quit fait la soupe doit la manger”.

De vraag werpt zich dan ook op wie er nu eigenlijk scheef woont en of de maatschappelijke kosten van deze maatregel de baten niet overtreffen, zolang de HRA niet fundamenteel wordt aangepakt. Zolang onze nieuwe minister van Financiën Dijsselbloem een hypotheek heeft van € 1,1 miljoen zal dat niet snel gebeuren. Hoewel deze PvdA’er gezien zijn rechte signatuur geen marxistische neigingen zal hebben, valt toch niet te ontkennen dat das gesellschaftliche Sein bestimmt das Bewusstsein een kern van waarheid bevat. Om u toch enigszins gerust te stellen lijkt mij dat overigens een betere waarborg voor het behoud van de HRA dan de verkiezingsbelofte De hypotheekrenteaftrek staat bij ons als een huis van de VVD.

En dan heb ik het nog niet eens gehad over de door de PvdA voorgestane “tweedeling-Franse stijl” [9], de slechte banlieues. Door de mensen met een stijgend inkomen de wijk uit te jagen worden nog meer Vogelaarwijken gecreëerd. Het artikel van Hugo Priemus in maart 2011 “Plannen tegen scheefwonen horen in de papierversnipperaar” heeft dan ook niets van zijn actualiteit verloren.[10]

Naschrift:

Als de onbetrouwbare overheid een  zgn. marktconform huur wil afdwingen, waarvan de onderbouwing op zijn zachtst gezegd uitermate krakkemikkig is, dan zouden de woningbouwverenigingen eens met de twee grote pensioenfondsen ABP en PFZW kunnen overleggen of b.v. een sale (aan het pensioenfonds) en leaseback (door de huurder) constructie tegen boekwaarde of een andere constructie niet voordeliger uitpakt. De woningbouwvereniging kan dan de contante waarde van de verhuurheffing als aftrekpost in de waarde van de woning betrekken. Allicht levert de belegging voor de pensioenfondsen een langdurig hoger rendement op dan de 2,5% rekenrente die een andere overheidsinstantie die fondsen oplegt  De overheid zou dan af moeten zien van de verhuurderheffing en mogelijk kunnen we dan eens gebruik maken van de voordelen van de EU- regels (EVRM-eigendomsbescherming) om dat af te dwingen.[12] De huurders hoeven daar onder de huidige condities niet slechter van te worden. Overigens gaan we op zijn laatst in 2017 weer naar de stembus en als de Nederlandse bevolking niet al te zeer dementeert kunnen ze er dan wat aan gaan doen.

______________________

Laatst gewijzigd 29 november 2012

[1] Johan Conijn & Wolter Achterveld, Verhuurderheffing en corporaties, Een financiële analyse, Ortec Finance, 7 november 2012,

http://www.aedes.nl/binaries/downloads/financien/20121112-verhuurdersheffing-en-corporaties-financi.pdf

De studie gaat voorbij aan de actualiteit van de 4,5%  norm voor marktconform huur. Deze norm is klakkeloos door de politiek overgenomen zonder zich te bekommeren om de substantiële wijzigingen in de onderliggende uitgangspunten en de onjuistheden in de berekeningen van die norm.

[2] http://www.hypotheker.nl/Hypotheken/Ik+wil+een+woning+kopen/Hoeveel+kan+ik+lenen/Bereken+maximale+leenbedrag/default.htm

[3] Minister Binnenlandse Zaken, kenmerk 2012-0000381933, kamerbrief `Vernieuwde CBS/statistiek en scheefwonen.`,

http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/kamerstukken/2012/07/05/kamerbrief-vernieuwde-cbs-statistiek-en-scheefwonen.html

[4] CBS, “Huurtoeslag, wie krijgt hoeveel?”, http://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/78AC54C5-51E0-43AA-B330-6B87B8B7E696/0/2012k1v4p9art.pdf , blz 10

[5] De jaarlijkse netto belastingebaten van HRA en eigenwoningforfaitbijtelling incl. Wet Hillen faciliteit, contant gemaakt tegen 4% voor een dertig jarige 5% annuïteitenlening uitgedrukt in de koopprijs van de woning.

[6] Verkiezingsprogramma VVD, blz 34.

[7] 1,1 miljoen * 154.000* 21,7%. Die 21,7% is de contante waarde van de belastingbesparing uitgedrukt in de koopprijs op het moment van het aangaan van de lening. Dan heb ik nog geen rekening gehouden met de derving van de vermogensrendementsheffing als de spaarcentjes in de stenen gaan zitten. In totaal derft de staat met deze post jaarlijks zo’n 6 miljard voor alle eigen woningen.

[8]  Ad van der Stolk, “Miljardengaten in de VVD-plannen”, http://sargasso.nl/archief/2010/05/31/miljardengaten-in-de-vvd-plannen/

[9] NRC, Sweder van Wijnbergen , “Zo verpest Rutte II ook de huren”, 23 -11-2012.

(10) VK, Hugo Priemus,”Plannen tegen scheefwonen horen in de papierversnipperaar”, http://www.volkskrant.nl/vk/nl/3184/opinie/article/detail/2447758/2011/03/10/Plannen-tegen-scheefwonen-horen-in-papierversnipperaar.dhtml

(11 Antwoorden op Kamervragen Miljoenennota 2013. Vraag 46:

“Om scheefwonen aan te pakken, hebben verhuurders de mogelijkheid gekregen om de huren jaarlijks extra te verhogen. Het gaat voor inkomens tussen de 33.000 euro en 43.000 euro om een verhoging van inflatie plus 1 procent en voor inkomens boven de 43.000 euro om een verhoging van inflatie plus 5 procent. Daarnaast bestaat in zogenaamde schaarstegebieden de mogelijkheid de gewildheid van de locatie meer tot uitdrukking te laten komen in de huurprijs (de zogenaamde Donnerpunten). Het is aan de verhuurders om te beslissen in hoeverre ze hiervan gebruik maken. De verhuurderheffing is niet de reden geweest om hiervoor genoemde maatregelen te nemen, maar maakt het wel aannemelijker dat verhuurders daadwerkelijk gebruik maken van de hen geboden mogelijkheden.”

[12]http://www.rijksbegroting.nl/2013/voorbereiding/begroting,kst173989.html , paragraaf 6.;

http://www.aedes.nl/binaries/downloads/rijksbegroting-2013/20121022-brief-aedes-aan-tweede-kamer-inzake-wet-v.pdf , I (9)

Advertenties

From → 2. Archief

5 reacties
  1. L.Buziau permalink

    Ik heb nooit een huis kunnen kopen omdat ik freelancer was en dan leende een bank je – te groot risico terwijl ik het best kon betalen- geen geld uit. Nu ben ik in de 70 en kopen is problematisch. allicht: leeftijd en bank leent niet zomaar aan ouwetjes die zomaar dood kunnen omvallen. Wel heb ik wat spaargeld voor de oude dag.
    Bij het toetsingsbedrag voor scheefhuren wordt 4% vermogensrendemtsheffing ( een fictief inkomen!)bij onze bescheiden pensioenen geteld. Dus scheefwonen. Gaat een van ons beiden dood, dan is het partnerpensioen stilletjes wegbezuinhgd. Dus dan zit de overblijver in een huis met een huur die van 650 als snel naar de 1000 euro gaat met een pensioen incl. AOW van 1200 euro.
    Verhuizen? Is er een huurhuis dat je voor 800 euro kunt krijgen? Duurder kan niet want dan word je afgewezen door verhuurders (te wenig pensioen immers).

    Als ik van het spaargeld een huis koop( op ons 70e en 73e!!), moet ik dat weer verhypothekeren als ik zorgkosten moet gaan betalen die dan echt niet uit dat pensioen kunnen worden betaald; geld zit in de stenen. Maar naar een verzorgingscentrum kan je pas als je bijna terminaal bent.
    Snapt u het nog?
    En nou het leukste: als wij ons huurhuis verlaten wordt het gerenoveerd en verkocht want mijn particuliere verhuurder heeft ooit de huizen van Philips Pensioenfonds voor een prik gekocht.
    Ons huis komt dus nooit toe aan een sociale huurder. Dus de verhuurder zit al handenwrijvend te kijken hoe snel we ophoepelen.We voelen ons zwaar bedrogen.

  2. C v/d Velde permalink

    Staat me wat te wachten,na 12 jaar alimentatie betalen komt hier nu een eind aan,wordt ik geconfronteerd met een hoger belastbaar inkomen dat dan net boven de 43000 euro uitstijgt.
    Hulde voor dit kabinet dat probeerd je met een pistool op je hoofd je huurwoning via eindeloze huurverhoging uit te deporteren.
    Als eind vijftiger kan ik een eigen woning met de nieuwe regels ook wel vergeten.Kan dus geen kant op.
    Nogmaals hulde voor dit kabinet.

  3. Wa Veghel permalink

    “Ongelofelijk. Ik huur nu al voor bijna 700 euro”
    Dan is het al vrije sector, boven de 658, en geldt deze regeling dus niet voor je, geen probleem dus hier 🙂

    • Dank, in aanvulling voor regeling geliberalisserde huur http://www.huurders.info/Default.aspx?id=241&mid=294&midpath=,294,

      Het is overigens zeer aannemelijk dat de 4,5% norm van de WOZ-waarde ook een prijsopdrijvend effect op de geliberaliseerde huurmarkt zal hebben. Deze verhoging wordt uiteraard in toom gehouden door de HRA-voordeel van de eigenwoning. Zolang de HRA in grote mate gehandhaafd blijft en daarmee het prijsopdrijvend effect van de huizenprijzen in stand gehouden wordt, blijft het spanningsveld tussen koop en huur bestaan. De markt is neutraal de cliëntelistische politiek niet.

  4. Franssen permalink

    Ongelofelijk. Ik huur nu al voor bijna 700 euro en dit zal binnen een aantal jaar richting de 1000 gaan op basis van de maatregelen. Mijn buurman heeft exact hetzelfde huis maar dan met een extra uitbouw en een dikke dakkapel en betaalt nog geen 800 hypotheek vanwege de hypotheekrenteaftrek. Hoe is dit in hemelsnaam te verantwoorden naar de gemiddelde huurder. 200 per maand meer betalen voor een minder huis en geen enkele vorm van bezitsvorming. Als we het over onderhoudskosten hebben, ik heb in 5 jaar 2 x iemand van de woningbouw over de vloer gehad. 1 x voor het vervangen van een kraan en 1 x vanwege het stucen van een muur dus daar zal het niet in gaan zitten…

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: