Skip to content

Hypotheek aflossen?!

8 augustus 2012

____________________________________________________________________________________________________________________________

De vraag komt nog al eens op of je spaargeld moet gebruiken om je hypotheek versneld af te lossen. De accountmanager van een bank wil de laatste tijd nog wel eens met dit voorstel komen. Geheel in het belang van de cliënt natuurlijk en niet om, in opdracht van zijn BBB (Big Bonus Boss), de bank zijn DCR of LTV te verbeteren. Belastingadviseurs ontraden die versnelde aflossing dan weer. Hoe kun je nu snel een sommetje maken om te zien of extra aflossen wel of niet een besparing oplevert?

____________________________________________________________________________________________________________________________

Om te beslissen of aflossen van een hypotheek gunstig is, moet u eerst bepalen welk rendement op dat spaargeld netto, na aftrek vermogensrendementsheffing wordt gemaakt. Om de netto hypotheeklast (de hypotheekrente na aftrek belastingen) te zetten tegenover dit netto rendement op het spaargeld moeten we de volgende  gegevens verzamelen:

1. Rentepercentage van de hypotheek (i). Aangenomen is dat de extra aflossing (a) van de hypotheek boetevrij kan plaats vinden.  Zo niet dan moet uit de contante waarde van het eventuele voordeel de boete bestreden worden.

2. Het marginale belastingtarief (b). In de voorbeelden wordt uitgegaan van 42%  (2012: € 33.864 – € 56.491) of 52% ( > € 56.491). Materieel geldt vanaf 18.946 al het tarief van 41,95%. Indien u een deel tegen 42% belasting aftrekt en een deel tegen 52% dan berekent u het gemiddelde belastingpercentage en gebruikt dat percentage in onderstaande formule. De netto hypotheeklast is dus i *(1-b)*a.

3. Het bruto rendement dat met het spaargeld dat aangewend wordt voor de aflossing wordt gemaakt (r). Over dit spaargeld wordt 1,2% vermogensrendementsheffing geheven, de vrijstelling is, nemen we aan, al benut. Het netto rendement op het spaargeld is dus (r-0,012)*a . De peildatum voor de vermogensrendementsheffing is 1 januari, houd hier met de datum van de aflossing rekening mee.

Het is dus gunstig om af te lossen als i *(1- b) * a  (r-0,012) * a of na eliminatie van a: i *(1- b)  > (r-0,012)  of i *(1- b) +0,012 > r.

Een rekenvoorbeeld voor 42% belasting : 0,05 x (1-0,42) + 0,012 = 0,041 of 5% van 58%+1,2% = 4,1%. Bij een rendement van 2% is het voordelig om af te lossen, want 3,6% is groter dan 2%. {2]  Bij 4,1% bruto rendement speelt u net quitte, het bedrag dat u netto aan hypotheekrente betaalt, is precies gelijk aan het netto rendement op het spaargeld.  Bij  4,5 % bruto rendement is aflossen niet langer voordelig, (4,5% > 3,6%) u maakt meer netto rendement op uw spaargeld dan dat u aan netto hypotheekrente bespaart door af te lossen. Als u 52% belastingaftrek heeft dan ligt het omkeerpunt al bij 3,6%. {0,05 x (1-0,52) + 0,012}

Of misschien ten overvloede een voorbeeld, uit het leven gegrepen, met een forse extra aflossing van € 50.000 en 42% marginaal tarief :

De parameters voor casus 1 zijn ontleend aan de flyer van Vereniging Eigen huis.[1] In casus 2, het break-even punt, valt de last weg door de aflossing, de bijbehorende gelijke vermogensopbrengst ook. Per saldo compenseren beide posten elkaar net bij 4,1% bruto rendement. Bij een bruto rendement lager dan 4,1 zoals in casus 1, is het dus voordelig om versneld af te lossen. In casus 3 is dat duidelijk niet het geval. Op het voordeel in casus 3, gaat u indien u dit gebruikt om extra af te lossen nog eens rentewinst maken. Voor de zaken bij extra aflossing nog verder komen kijken zie [1].

We kunnen dit, meer algemeen, als volgt grafisch weergeven voor 42% en 52% belastingaftrek:

Grafiek 1  Vereist break-even punt rendement bij gegeven rentepercentage hypotheek en marginaal belasting tarief.

Toelichting:

In de grafiek valt af te lezen dat het voor een hypotheek van 5% gunstig is om af te lossen als het bruto rendement op het spaargeld kleiner is dan ca. 4,1% (42% belasting) of  kleiner is dan ca. 3,6% (52% belasting). Voor een 6% hypotheek is het break-even punt ca 4,68% respectievelijk 4,08%.

Of indien u de voorkeur geeft aan een tabel, als uw behaalde bruto rendement boven  het vereiste rendement ligt, is aflossen niet voordeliger:

Die keuze is echter van een aantal andere omstandigheden afhankelijk en deze bijdrage is dus geen advies. Lange termijn ontwikkelingen zoals plannen tot afbouw HRA, met mogelijk dan verplichte aflossing, liquiditeitsplanning op langere termijn , de verwachting met betrekking tot de rendementen, overbrugging in verband met ziekte of ontslag, studie kinderen,  e.d. kunnen allemaal een belangrijkere overweging zijn om nu wel of niet tot versneld aflossen over te gaan. Als we weer bankiers krijgen zoals we die in het (verre) verleden hadden, zou u zich zelfs door de accountmanager van uw bank kunnen laten adviseren.[2] Neem dan wel uw eigen berekeningen mee.

Als u erg uw best doet met aflossen kunt u zelfs profiteren van de Wet Hillen. Indien de HRA kleiner of gelijk is aan de bijtelling eigenwoningforfait, spaart u die bijtelling geheel of gedeeltelijk (voor het rentebedrag) uit. Dat kan dus een extra bonus op het aflossen zijn. [3]

De Vereniging Eigen huis heeft, zoals we al melden, ook een flyer met nadere informatie over extra aflossen. [1] Als zelfs Elsevier zijn lezertjes gaat uitleggen hoe je versneld moet gaan aflossen dan kunnen we wel spreken van een renversement des alliances. [4] Nu nog even doorpakken en de Hypotheekrenteaftrek gedoseerd ten grave dragen.

Als u tot de categorie hypotheekgevers behoort die thans verwoed aan het aflossen zijn geslagen en daartoe in hun de keuken op een leien bordje bijhouden wat de stand van de hypotheek is dan geef ik mee om een tweede bordje bij te houden met de stand van de reële waarde van uw hypotheekschuld. [5] Als u nu met een  30 jarige hypotheekschuld zonder aflossing van € 300.000 begint kunt U kerst 2013 op uw bordje schrijven dat de schuld nog een waarde heeft van 294.118 (300.000/1,02), dankzij de inflatie. Kerst 2033 is die waarde nog maar € 201.891  (300.000/1,02^20). Dat schiet dus al lekker op.

Update 28/2/2013

Blok-hypotheek.

Mocht u zich laten verleiden tot een Blok-hypotheek dan geldt

(1) Annuiteteitenhypotheek – onveranderd.

(2) Aflossingsvrije hypotheek – geen NHG dus vermoedelijk hogere rente.

Aflossingvrije hypotheekschuld geeft bate vermogensrendementsheffing 1,2% mits voldoende vermogen, maar geen rente aftrek.  Je moet dus jaarlijks goed in de gaten houden wat voordeliger is: aflossing annuïteitenlening uit vermogen of uit aflossingsvrije hypotheek toename. Heel ver weg moet u rekening gaan houden met het effect Wet Hillen (vrijstelling eigenwoningforfait) , zodat het dan waarschijnlijk goedkoper is de aflossingsvrije lening niet te verhogen en gewoon uit vermogen af te lossen. Eventueel dus voor gaan sparen.

(3) Vrij vermogen aanwenden voor extra aflossing aflossingsvrije hypotheek (moet contractueel wel mogelijk zijn)

Dit vereist dus een degelijke financiële lange termijn planning.

________________________ 

Laatst bijgewerkt 28 februari 2013. Zie About voor condities gebruik informatie in deze bijdrage.

[1] Vereniging Eigen Huis, “Extra aflossen of niet”,  http://www.eigenhuis.nl/downloads/hypotheek-financieel/extra-aflossen-of-niet.pdf . Voor ons rekenvoorbeeld zijn de percentages van het eigen huis rekenvoorbeeld aangehouden. Een extra aflossing van 50k is kennelijk voor die leden een uit het leven gegrepen voorbeeld, de vereniging komt immers bij uitstek op voor de upper middle class.

[2]Studium Generale, Van Engelen,  http://131.211.194.110/site1/SilverlightPlayer/Default.aspx?peid=1595bce0e7c94b9d97bb8c02ecd2c5a4

[3] Vereniging Eigen Huis, “Geen of een kleine hypotheekschuld – Wet Hillen”,  http://www.eigenhuis.nl/downloads/hypotheek-financieel/wet-hillen.pdf

[4] Elsevier, “Versneld uw hypotheek aflossen: zo doet u dat” http://www.elsevier.nl/web/Nieuws/Economie/345856/Versneld-uw-hypotheek-aflossen-zo-doet-u-dat.htm

[5] Gerhard Hormann, Hypotheekvrij!, je huis aflossen in tien simpele stappen.

Advertenties

From → 2. Archief

One Comment
  1. bert permalink

    Dan ook nog maar een leien bordje er bij met hoeveel je spaargeld minder waard wordt. Voor de vraag aflossen of niet doet de inflatie dus niet ter zake.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: