Skip to content

Wonen 4.0 Huur

29 mei 2012

_____________________________________________________________________

Na behandeling van de koop gaan we nu nader in op de huurvoorstellen in het plan Wonen 4.0. Ook bij dit onderdeel van het plan zijn de nodige kanttekeningen te plaatsen. Dit geldt met name de definiëring van en invulling van marktconforme huren, het uit de wind houden van de woningbouwcorporaties en het onverkort handhaven en zelfs verhogen van de huursubsidies.

In vervolg op de bijdrage Wonen 4.0 koop gaan we nu nader in op de huurplannen van Wonen 4.0.  Alvorens op de inhoud van het plan in te gaan zullen we eerst het concept marktconforme huur behandelen.

1. Marktconforme huur

Zoals alle wegen naar Rome leiden, zo komen we voor de bepaling van marktconforme huur telkens terecht bij CPB document 128 van Martin Koning en Rafael Saitua Nistal met het magische getal voor de marktconforme huur van 5,7% van de WOZ-waarde.[1] De componenten van de percentages van de  WOZ-waarde zijn bepaald onder de marktcondities van 2006  en derhalve inclusief het prijsopdrijvend effect op de WOZ-waarde van de HRA zoals terecht door o.a. Conijn c.s. is gesignaleerd.[2] De opbouw van de 5,7% is in detail terug te vinden in de CPB studie. [1]

Tabel 1 Marktconforme huur volgens CPB

N.B. Voor een update n.a.v. recente ontwikkelingen inzake marktconforme huur zie  Rapport Conijn en Achterveld [5] Het gemiddelde huurniveau in 2011 is € 441 per maand. (3,4% WOZ-waarde) Een zgn. marktconforme huur zou 4,5% van de WOZ-waarde of gemiddeld 579 ,55 per maand zijn een gat van € 137,55 per maand . De gemiddelde WOZ-waarde is € 150.731. Blijft overigens te bewijzen dat die 4,5% nog steeds de actuele martkconforme huur is, waar dit rapport aan voorbijgaat als zijnde opgelegd door het regeerakkoord.

We behandelen hier alleen de posten die nader commentaar behoeven.

(a) Omdat de HRA de huizenprijzen heeft opgedreven met ca 25% heeft dit ook effect op de bepaling van de marktconforme huren. Dien ten gevolge bedraagt de marktconform huur 4,5% (ca. 5,7/1,25) van de WOZ-waarde als de HRA gehandhaafd blijft en je het effect daarvan voor de huurder wil bepalen. Het CPB rekent met 20% van huurwaarde. [1] Uiteraard blijft de 5,7% van kracht voor een particuliere verhuurder die met de hoge WOZ-waarde wordt geconfronteerd.  Ter vereenvoudiging voeren we de annotatie in HW_voor en HW_na, waarbij HW_voor de huurwaarde in % WOZ voor de correctie van het HRA effect is en HW_na de huurwaarde na correctie, waarbij de factor 1,25 wordt gehanteerd.

(b)  De 1% reële waardestijging is te hoog als we van de plannen van Wonen 4.0 uitgaan. De waardestijging 2015-2044 bedraagt voor de model woning € 412.000 – € 223.000 of gemiddeld 2,14% p.j. Na aftrek van inflatie bedraagt de reële waardestijging dus 0,14% of 0,86% lager. Hier komt dus de daling van de WOZ-waarde door afschaffen HRA tot uitdrukking, waarvan de huurders t.z.t. ook zouden moeten profiteren. We tellen dus 0,86% bij de woonkosten om dit verlies op te vangen, zodat het rendement voor de verhuurder gelijk blijft.

(c) In de calculatie wordt uitgegaan van een lange rente van 4%. De huidige effectieve rente voor een 3,75% staatslening 2042 bedraagt slechts 2,35%.

(d) Er wordt uitgegaan van een rendement van 3% van de WOZ voor een particuliere verhuurder (risico + vergoeding). Als de corporatie geen gekke dingen doet valt niet in te zien waarom deze opslag zo hoog zou moeten zijn.

(e) De transactiekosten van 0,2% WOZ  betrekking hebbende op een verhuizing om de ca 14 jaar is voor woningbouwcorporaties niet van toepassing, van daar dat je ook vaak in de literatuur 5,5% – 5,7% van WOZ-waarde tegenkomt.

Per saldo zou de marktconforme huur anno 2015 derhalve uitkomen op ca 3,7% van de WOZ, na correctie effect HRA. In 2044 als de HRA is afgeschaft op ca. 4,6%  van de WOZ [2]

2. Plan Wonen 4.0 voor huurder.

De plannen zijn als volgt samen te vatten:

(1) Binnen maximaal dertig jaar zijn alle huren op een martkconform niveau:

(a) huren onder het marktconform niveau worden met ingang 2015 jaarlijks met 2% + inflatie verhoogd. Basis is huursombenadering per corporatie, inclusief huuraanpassingen door mutaties. De corporatie kun hier mee spelen binnen de bandbreedte door sommige huren meer andere minder te verhogen afhankelijk van kwaliteit.

(b) Particuliere verhuurders mogen boven inflatie verhogen indien de huur relatief goedkoop is ten opzichte van de geboden kwaliteit.

Waarom met name de afbouw van het scheefwonen in dertig jaar moet plaats vinden wordt niet duidelijk gemaakt. De echte scheefwoners zouden toch altijd nog kunnen uitwijken naar een eigen woning? Of is er sprake van een uitruil tussen de Vereniging Eigen Huis en de Woonbond?

(2) De verhuurdersbelasting wordt niet ingevoerd. De voordelen van de extra huurverhogingen vallen echter maar ten dele de woningcorporaties en de particuliere verhuurders toe.

(3) De huuropbrengst stijgt van €15.997 tot € 19.220 in 2045, reëel  in euro’s van 2012. De extra inkomsten bij de verhuurder als gevolg van de geleidelijke huurverhoging worden aangewend voor:

(a) De extra benodige Woontoeslag/Extra Woontoeslag door deze verhogingen (zie 4). Onduidelijk is of dit betekent dat voor de allerlaagste inkomens een extra huurverhoging bij een woningcorporatie dus leidt tot een broekzak -vestzak operatie binnen de corporatie zelf.

(b) Extra Nieuwbouw of herstructurering overdrukgebieden, verbetering kwaliteit, verduurzaming van energieproductie – met niet-vrijblijvende afspraken.

(c) Terugsluis via de  inkomsten belasting – niet nader uitgewerkt. Er zal toch een afdracht aan de overheid moeten plaats vinden om dat mogelijk te maken of gaan we terug naar de tijd van voor de Franse Revolutie, toen de belastingheffing aan particulieren werd uitbesteed?

(4) Er komt een Woontoeslag voor huurders en kopers, waarbij voor alsnog de oude systematiek van huurtoeslag wordt gevormd. Voor schaarstegebieden komt een extra Woontoeslag. Door het verhogen van de huren dient de huurtoeslag t/m het 6e inkomensdeciel te worden verhoogd om de woonlastenquote minimaal gelijk te houden. Hiermee is een bedrag gemoeid van € 76 mln. in 2015 tot oplopend €727 mln in 2030, en daarna weer afnemend tot € 387 mln. in 2045 (blz 22). Helaas is niet vermeld bij welk scenario deze cijfers horen. Waarom de Woontoeslag weer fors daalt na 2030 vertelt het verhaal niet, de lagere inkomens stijgen gewoonlijk niet zo fors. Deze stijging moet worden bestreden uit de hogere inkomsten bij de verhuurder, hoe vertelt het verhaal niet.

3. Kanttekeningen

Om het plan te beoordelen gaan we verder met de zelfde voorbeeld casus Wonen 4.0 koop. De kerncijfers waren:

Uitgangspunten: Huis 2015: € 223.000; Waarde 2044: € 412.000; Inflatie 2%; hypotheekrente 4,57%; Marktconforme huur HW_na van 4,5% van WOZ waarde.

(1) Uitgaande van een marktconform huur van 4,5% is de huur voor de referentiewoning  in 2015 10.035. Geïndexeerd voor inflatie is de huur in 2044 € 17.821 (4,3% WOZ).  Martkconform zou de huur in de genormaliseerde markt dan 5,7% van € 412.000 of € 22.573 moeten bedragen en had de huurverhoging dus jaarlijks 2,9% moeten zijn.

Indien de HRA onverkort was gehandhaafd was de woning volgens het model in 2044 € 538.000  waard geweest. De de voor het effect van de HRA gecorrigeerde marktconform huur had dan € 24.210 (4,5%) bedragen. De particuliere verhuurder zou dan met 30.666 (5,7%) genoegen nemen, maar had dit bedrag met het dan van kracht zijnde HRA-regime natuurlijk nooit gerealiseerd.

Dit cijferfetisjisme laat goed zien hoe de calculaties werken of enige relatie met de werkelijkheid bestaat, bepaalt de markt.

[2] Martconform staat voor 4,5% van de WOZ-waarde. In de berekeningen van het onderzoeksinstituut OTB van de TU-Delft  komen ook staatjes met 3,5% van de WOZ-waarde voor omdat private partijen het mogelijk goedkoper kunnen met 1% minder risico opslag o.a. omdat zij kunnen hedgen (sic). Een rapport over marktconforme huur, vergelijkbaar met de Frijns studie over pensioenrendementen ligt dan ook voor de hand, alvorens tot concrete stappen over te gaan. Daarbij kan dan ook de relevantie van de WOZ-waarde norm nader bekeken worden. Indien de kosten van de corporaties worden genormaliseerd door eliminatie van cruiseschepen, Maserati’s, swap-contracten, bovenmatige salarissen en afvloeiingskosten, dan moet het mogelijk zijn om tegen een lager percentage te werken. Stel dat dit voor 2% kan. dan leidt dit wel tot een 22% lagere huur. Ook Conijn gaat uit van een rendement van 6% i.p.v. 7%.[2]

(3) De huurder krijg ook een fiscaal gefaciliteerde vermogensvorming. De kosten van deze vrijgevigheid zijn niet gekwantificeerd. Aangezien de derving vermogensrendementsheffing voor de eigen woning ca 6 miljard bedraagt, is het hiermee gemoeide bedrag aanzienlijk. De huurders zal echter gemiddeld natuurlijk een lager vermogen hebben, zodat dit voorstel degressief uitpakt.

(4) Men had er ook voor kunnen kiezen om het woonsegment sociale huur af te zonderen en voor dit segment een strikt toelatingsbeleid te formuleren met een toets die jaarlijks wordt geactualiseerd. De ambtelijke bureaucratie van Woontoeslag, Extra Woontoeslag kan dan grotendeels  worden vermeden.

(5) Pensioenfondsen hebben geen taak in de woningmarkt anders dan het marktconform beleggen van pensioengelden in overeenstemming met hun beleggingsbeleid en risicoprofiel. Eichholz heeft er enige tijd geleden al op gewezen dat het risico  in de woningmarkt niet onaanzienlijk is.[4]  Het lijkt daarom beter eerst de woningmarkt te stabiliseren.

(6) De stelling dat een lagere belasting op arbeid  de concurrentiepositie verbetert van de Nederlandse economie (blz 7) behoeft nuancering. De verlaging van de box I tarieven heeft net als de huursubsidie en de HRA rechtstreeks betrekking op inkomsten uit arbeid en onderneming.  Er is alleen sprake van “onderbedeling” en “overbedeling”, zodat er materieel niet veel veranderd. Mogelijk moeten de 52% tarief inkomens wat harder werken om de hypotheek te betalen en gaan ze dat volgens Bas Jacobs nog harder doen omdat ze door die twee procent lagere belasting niet in de verleiding komen  om “elkaar aan te steken om meer vrije tijd te genieten, minder carrière te maken en sneller met pensioen te gaan”.

(7) De participatie van particuliere verhuurders en projectontwikkelaars op gelijk niveau met de woningcorporaties maakt dat vergaande spelregels moeten worden ontwikkeld in het samenspel met gemeenten over grondprijzen, projectontwikkeling, gunning e.d. Het  collisiegevaar is hier, gezien het notoir fraudegevoelige karakter van de bouwwereld, levensgroot aanwezig. Of de overheid professioneel voldoende tegenwicht kan bieden is ook nog zeer de vraag.

(8) De doelmatigheid van de woonsubsidies wordt nauwelijks aan de orde gesteld. De overheid maakt er nog steeds een gewoonte van de laagste inkomens met forse premies en lasten (zorgkosten) op te schepen. Omdat het resulterend netto-inkomen dan te laag is moeten er allerlei subsidies worden verstrekt om dit te corrigeren. Aldus ontstaat een subsidie carrousel met een oerwoud aan bureaucratie en in inbreuken op de privacy. Mogelijk is het doelmatiger om eerst wat aan het primaire inkomen van de lagere inkomensklasse te doen.

Zoals bekend klagen de meeste mensen over hun geheugen en niet over hun verstand. Ook de Woonbond heeft daar last van zie “Marktconforme huur onbetaalbaar voor lage middeninkomens” [6] Met het VROM-rapport open deuren, dichte deuren, die woningmarkt problematiek van de de lagere middenklasse behandeld, heeft de politiek eigenlijk niets gedaan. [7]

‾ 

Laatst bijgewerkt op 21 november 2012.

[1] Martin Koning, Rafael Saitua Nistal en Jos Ebregt,  CPB Document no 128, “Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning.”september 2006, blz 39. De transactiekosten hebben betrekking op makelaarskosten en afsluitkosten, transactie met een gemiddelde verblijfsduur van 14,4 jaar. Deze kosten zijn dus volstrekt irrelevant voor een corporatie.

[2] Drs Frans Schilder en Prof Johan Conijn, “De dubbele kloof tussen koop en huur”, 2009, blz 29.  http://www.vastgoedkennis.nl/docs/publicaties/Kloof%20Koop%20-%20Huur%20-%20Eindrapport.pdf

[3] 5,7 – (4,0-2,35) -1 +0,86%- 0,2 -0,1% afronding =4,61% WOZ; correctie voor 25% afschaf HRA:  4,61 /1,25 ≈ 3,7% WOZ. De correctie van 5,7% voor HRA  5,7 /1,25 ≈ 4,5% WOZ . M.a.w. niet voor het zelfde geld kun je zeggen dat de huur 18% lager uitkomt.

De auteurs van [2, blz 29]  komen met een iets andere benadering tot de volgende huurwaarde in 2006:

(rendement 6% – zuivere prijsstijging 3% + afschrijving  1,55%)*WOZ/1,25 + onderhoud € 875 per jaar +beheerlasten € 730 p.j. := 4,55% WOZ_voor + € 1605.  Indien we de € 1.605 relateren aan de gemiddelde prijs van een koopwoning van 285.500 (blz 11) dan is de totale HW_voor 4,55%+0,6%= 5,15% WOZ of HW_na 4,12% WOZ.  Correctie van de reële prijsstijging met 0,86% en rente 1,65% leidt tot een HW_voor van 4,4% en HW_na van 3,5 %.

[4] P.M.A. Eichholtz, “ Het risico van een eigen huis“, ESB, 82e jaargang, nr. 4124, pagina 776, 15 oktober 1997.

[5]  Johan Conijn & Wolter Achterveld, Verhuurderheffing en corporaties, Een financiële analyse, Ortec Finance, 7 november 2012,

http://www.aedes.nl/binaries/downloads/financien/20121112-verhuurdersheffing-en-corporaties-financi.pdf

[6] http://www.woonbond.nl/nieuws/2550

[7] VROM-raad, http://www.rli.nl/publicaties/2011/advies/open-deuren-dichte-deuren

Advertenties

From → 2. Archief

Geef een reactie

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: