Skip to content

Wonen 4.0 koop

26 mei 2012

____________________________________________________________________________________________________________________________

Het Plan Woningmarkt voor een integrale hervorming van de woningmarkt  is een typisch voorbeeld van schaamteloze belangenbehartiging van de Vereniging Eigen Huis, NVM, VBO en Vastgoedpro onder hem mom van algemeen belang. Het belang is om de HRA , inclusief zijn uitwassen zolang mogelijk te rekken en daarnaast de woningmarkt te flexibiliseren, efficiënter te laten werken en meer keuzemogelijkheden te bieden. De martkwerking heeft inmiddels een dusdanige vlucht genomen dat de Woonbond en Aedes zich daar klakkeloos bij  aansluiten. Aedes zal zich ongetwijfeld hebben aangesloten omdat de marktwerking het mogelijk maakt  de exorbitante bestuurdersbeloningen in de sector nog een beetje op te krikken. We zullen bij het rapport de nodige kanttekeningen plaatsen, om te beginnen bij het eigen woningbezit. De kanttekeningen bij de huurders hervormingen komen in een latere bijdrage aan de orde.

‾ 

In de afgelopen jaren zijn we bijna doodgegooid met studies over de woningmarkt [1-4] en nu zijn we ineens in het bezit van een akkoord van de Vereniging Eigen Huis , Aedes, Woonbond en NVM ( mede namens VBO en VastgoedPro), bien étonnés de se trouver ensemble, dat de parmantige en pakkende titel Wonen 4.0 kreeg. Alsof we op deze release zaten te wachten.[5] Het plan staat een integrale hervorming voor waarbij de privileges van de eigen woningbezitters en huurders worden afgebouwd. De afbouw van de belastingfaciliteiten wordt integraal per belastingschijf teruggegeven. De huurder mogen op termijn een marktconforme huur gaan betalen op basis van 4,5% van de WOZ-waarde. Voor lage inkomens en de lagere middenklasse komt een Woontoeslag met een voor huurders en EW-bezitters gelijk systeem.

Eigen woning regeling

Bij het plan zijn de volgende kanttekeningen te plaatsen:

De privileges voor de eigen woningbezitter, die de laatste jaren excessieve vormen heeft aangenomen, worden in slakkengang in dertig jaar afgebouwd. Een samenvatting van de opgebouwde privileges is als volgt:

a) De afschaffing van de aflossingsvrije hypotheek levert volgens het CPB in het geschrapte Catshuispakket structureel € 5,4 miljard op.[6] Dit voorrecht wordt echter in het voorstel slechts in dertig jaar afgebouwd. De hypotheekrenteaftrek is tussen 1995 en 2007 met 300% toegenomen. Dit terwijl de gecumuleerde nominale BBP-groei vanaf 1995 in 2007 95% bedraagt.[11] Er is dus geen enkele reden om deze misstand nog 30 jaar te rekken noch om het hele bedrag als belastingverlaging terug te geven. Voor de laatste stand zie hier

b) De vermogensrendementsheffing op de eigen woning wordt niet ingevoerd. Er wordt voorgesteld om het eigen huis in 2044, als het eigenwoningforfait is afgeschaft over te hevelen van box I naar box III, met volledige vrijstelling. De candybar voor de eigen woningbezitter blijft zo nog een tijdje open. Zou over de eigen woning vermogensrendementsheffing geheven worden dan leverde dit de schatkist in 2010 6,0 miljard meer op dan het eigenwoningforfait.[2 blz 35]

c) Over de Wet Hillen, een beperking van het eigen woning forfait voor kleine hypotheken of hypotheekvrije woningen wordt in het plan gezwegen. Hiermee is in 2012 nog maar een bedrag van 362 mln. gemoeid, omdat het belang door de aflossingsvrije hypotheek is afgenomen. [7] In de verdere berekeningen heb ik aangenomen dat deze subsidie ook in dertig jaar wordt afgebouwd, hoewel onmiddellijke afschaffing eerder voor de hand ligt.

c) De overdrachtsbelasting wordt in 2015 afgeschaft. Hierbij is volgens de auteurs naar schatting een bedrag van 1,739 miljard gemoeid. Het Catshuisakkoord stelt dat de vermindering overdrachtsbelasting van 6% naar 2% 1,2 miljard euro kost, met een tijdelijke dekkingsvoorstel. Derhalve is met de hele overdrachtsbelasting in 2012 een bedrag van 1,8 miljard gemoeid. De renteaftrek inclusief overdrachts-belasting bedraagt 10,1 miljard zodat de renteaftrek 11,9 miljard bedraagt. De belastingrestitutie tranche 2015 bedraagt dus 1/30 van dat bedrag of 0,4 miljard. De eerste tranche is dus volstrekt onvoldoende om het gat in de begroting veroorzaakt door afschaffing overdrachtsbelasting te dekken, zoals wordt voorgesteld. In 2010 bedroeg de overdrachtsbelasting nog 2,4 mld., de facto wordt dus onder “normale” marktomstandigheden een groter bedrag teruggegeven.

Zoals bekend vermindert de overdrachtsbelasting de mogelijkheid om te verhuizen en zorgt daarmee voor toename van het woon-werk verkeer. Of de grote volksverhuizing door  50% toename van het aantal verhuizingen door het afschaffen van de overdrachtsbelasting in 2015 gaat plaats vinden zoals min of meer voorspeld door het CPB, is gegeven de huidge markt echter zeer de vraag.[8]

d) De overgangsproblematiek wordt grotendeels bij de staat gelegd. Zo zou mogelijk sprake kunnen zijn van een ongewijzigde voortzetting van kapitaalverzekering, spaarrekening en beleggingsrekening eigen woning of voortijdige beëindiging zonder fiscale afrekening. De vrijstelling van de eigen woning voor voor vermogensrendementsheffing moet ook gaan gelden voor vermogensvorming onder alle groepen. Financiers moeten voor schrijnende gevallen opdraaien, zo zij dit niet doen, en waarom zouden ze?, zal de overheid er wel weer voor opdraaien. Logisch lijkt mij dat de overheid eventuele liquiditeitsproblemen oplost door de gederfde belasting te lenen, tegen een marktconform tarief en met voldoende zekerheidstelling onder handhaving van een hoog normbedrag dat aan wonen wordt besteed in relatie tot het netto inkomen. Aangezien de gevolgen van de voorstellen ”te vergelijken zijn met de gevolgen van een rentestijging van minder dan 1%-punt ” (blz 15), lijkt mij de zekerheidsstelling geen enkel probleem.

e)  Er komr ook een Woontoeslag en Extra Woontoeslag voor eigen woning bezitters. Voor kopers is in het plan een bedrag aangehouden dat met de huursector vergelijkbaar is. Het bedrag dat daarmee gemoeid is en de financiering onttrekken zich aan onze waarneming. Ik neem aan dat rekening wordt gehouden met de subsidie die al in de HRA en de derving van de vermogensrendementsheffing begrepen is.

f) Bankiers hebben er belang bij hun loan-to-value ratio te verbeteren. Zij kunnen dus de aanwending van spaargelden om hypotheken vervroegd af te lossen, zonder gebruik te maken van het boetebeding, faciliteren.

Bij de berekeningen gaan de auteurs uit van een rente van 4,57%, zijnde de rente over de tweede helft 2011.  Aangezien de window van de auteurs tot 2044 reikt, had hantering van de twintig jaars rente meer voor hand gelegen (ca. 5,75 %). Bovendien is de huidige rente kunstmatig laag door ingrepen van de ECB en het strooien met niet marktconforme hypotheekgaranties van de NHG. Omdat we niet nader ingaan op de ontwikkeling van de verkoopprijzen van de huizen speelt dit in het verdere betoog geen rol. De inflatie wordt vanaf 2013 op 2% gesteld, dit komt overeen met de CPB vergrijzingsstudie.

Een veronderstelling in de studie is dat het onwaarschijnlijk lijkt dat consumenten een lagere hypotheek zullen afsluiten dan waar zij recht op hebben. (5a blz 15) Het volgende voorbeeld uit de bundel maakt duidelijk wat de auteurs daarbij voor ogen stond: Case 6 Inkomen €  200.000, WOZ-waarde € 1.000.000. hypotheek € 1060.000, waarvan aflossingsvrij € 500.000. [5a blz 18]. “I rest my case”,  zou ik zeggen. Gelukkig mag je dit in 30 jaar afbouwen en daarbij gaat het toptarief ook nog van 52% naar 50%. Maar laten we eens aan de hand van de eerder berekende subsidie percentages uitrekenen wat de contante waarde van de subsidies op dit huis bedraagt onder het huidige regime. Deze subsidie bedraagt € 560.000* 29,5% + €500.000*42,6%  of € 378.000. De derving vermogensrendementsheffing bedraagt 11% van € 1.060.000 of € 117.000. Totaal dus €495.000 subsidie. De hardwerkende Nederlander wordt zo wel erg in de watten gelegd en de “staat als geluksmachine” (Uriël Rosenthal) krijgt zo wel een geheel eigen betekenis.

De afbouw van de HRA wordt onverkort doorgegeven in de tarieven en wel als volgt: 52% ->50%;  42% -> 38,1%; 41,85-> 41,21%; 33,6% ->30,65%. Een beter pleidooi voor het invoeren van een vlaktaks met een top tarief moet ik nog tegenkomen.  De Vereniging Eigen Huis heeft daarmee zijn strategisch doel bereikt: hervormingen HRA jaren traineren, dan de HRA tot grote hoogte opvoeren om tot slot het belastingvoordeel voor eeuwig op strijken. Normalisatie van de HRA belasting drain voor teruggave ligt meer voor de hand. Deze teruggave zal dan eerder in de orde van grootte van 50% liggen. En als de rente nu eens hoger uitpakt dan 4,57%, gaat de overheid dit dan ook voor 100% compenseren in de restitutie?

In een eerdere bijdrage heb ik al eens uitgerekend wat de verschillen tussen een annuïteiten hypotheek en een aflossingsvrije hypotheek zijn. Aan de hand van dat model kunnen we het voorstel in Wonen 4.0 uitwerken, waarbij de annames uit de Wonen 4.0 plan zijn gehanteerd. Zoals te verwachten was gezien de deelnemende partijen komen de eigen woning bezitters en vooral de upper middle class er weer goed mee weg.

Tabel 1 Overzicht uitgangspunten

Ter vergelijking mag dienen dat de volgens wonen 4.0 marktconforme huur € 836 per maand (€10.035 p.j.) is. De disconteringsvoet voor het contant maken van baten en lasten bedraagt 4%.

Tabel 2  Vergelijking bestaande regeling met voorstel Wonen 4.0 voor 30-jarige annuïteit starter

(click op tabel om te vergroten)

Toelichting. De kolom wonen 4.0 laat het effect van de afbouw zien. De belastingbate bestaat uit de HRA en het eigenwoningforfait en wordt in dertig jaar lineair afgebouwd. In totaal is het verschil in contante waarde van de HRA ruim € 10.000 (4,8% van waarde woning). De gederfde vermogensrendementsheffing blijft onveranderd onder Wonen 4.0 en is 0,8 x de HRA. De waarde van 412.000 is eveneens ontleend aan dezelfde pagina op basis van de 30 jaars afbouwvariant en wijkt nauwelijks (2,14% stijging) af van de voor inflatie (2%) geïndexeerde waarde. Was er helemaal niets veranderd aan de fiscale behandeling (basisvariant) dan zou de huizenprijs in 2044 volgens het model van de auteurs op €538.000 (reëel 3% 525.000) zijn uitgekomen.  Deze gegevens zijn identiek voor tabel 3 en derhalve niet herhaald.

Door de afschaffing van de HRA is de waarde van de woning dus € 126.000 (€ 538.000 – ¢ 412.000) of 23,4% lager in 2044. Dit is in lijn met diverse studies [9] waarbij van een waardedaling van 20% – 25% wordt uit gegaan. Jammer dat dit niet expliciet in het plan vermeld staat.Sterker nog het plan claimt dat het effect op de huizenprijzen “te vergelijken valt met de gevolgen van een rentestijging van minder dan 1%” (blz 15).

Tabel 3  Vergelijking bestaande regeling met voorstel Wonen 4.0 voor 30-jarige aflossingsvrije hypotheek starter

(click op tabel om te vergroten)

Toelichting. Nu wordt tegen contante waarde ruim € 23.000 subsidie ingeleverd of 10,6% van de waarde van de woning. Het mitigerende effect van de lange overgangsperiode op de contante waarde is hier nog nadrukkelijker aanwezig. De gederfde vermogensrendementsheffing is gelijk aan tabel 2, omdat aangenomen wordt dat met banksparen een gelijke rente wordt gerealiseerd. Het effect van de exorbitante stijging van de aflossingsvrije hypotheken (2000: 28% van de uitstaande hypotheken; 2006 44%) wordt dus stilzwijgend zonder motivering over derig jaar uitgefaseerd. [1 blz 43]

2. Vergelijking woonlasten

Grafiek 1 Woonlast huurder, Eigenwoning bezitter – annuïteit, – netto last annuïteit en netto last aflossingsvrije hypotheek 2015 – 2044

Toelichting. De woonlasten op basis wonen 4.0 voor het referentievoorbeeld met een koopprijs van € 223.000 is hier in kaart gebracht. De kosten van de eigen woningbezitter zijn rente – belastingaftrek onder bijtelling eigenwoningforfait. De huur is gelijk aan 4,5% van de WOZ-waarde, geïndexeerd voor 2% inflatie. Op de systematiek hiervan komen we in een volgende bijdrage terug. Onderhoud en beheer zijn wel in de huur begrepen, maar niet in de kosten EW-bezitter. [10] De waardestijging van de eigen woning (in 2044 cumulatief € 189.000) is niet in bovenstaande grafiek begrepen.

De EW-bezitter profiteert wel van een vrijstelling vermogensrendements-heffing bij het banksparen en ook de eigen woning is grotendeels vrijgesteld omdat het eigenwoningforfait maar 19% van de vermogensrendementsheffing bedraagt. Dit voordeel komt niet in de grafiek tot uitdrukking. Daarom is tevens de lijn Huur + Verm rend weergegeven om te laten zien hoe de kosten voor de huurder er uit zien indien hij een gelijk bedrag als de eigen woning bezitter spaart en daarover netjes vermogensrendementsheffing afdraagt. 

Het zal duidelijk zijn dat de probleemgevallen als eerste zullen opduiken bij diegenen die een aflossingsvrije hypotheek hebben. Voor de weinig riante vermogenspositie van eigen woningbezitter jonger dan 40 jaar zie de bijdrage Vermogens huishoudens.

Als het de bedoeling was om de huurder en de eigen woning bezitter een level playing field te geven, dan mag deze poging  voor de periode 2015 – 2044 als schromelijk mislukt worden beschouwd. In the long run we are all dead”, maar moeten we wel zo lang wachten? Het woord is nu aan de politiek. Een staatscommissie met een duidelijk opdracht die binnen een half jaar zijn eindproduct op tafel legt, lijkt me de voor de hand liggende oplossing. Aan de markt kan je dit kennelijk niet overlaten.

3. Lineaire afbouw HRA

Tot slot gaan we nog even na hoe de ” lineaire” afbouw van de HRA en eigenwoningforfait zich voltrekt voor een starter bij een aflossingsvrije hypotheek. Uitgangspunt is een starter die op enig moment begint met een huis met als startwaarde 2015 € 223.000. Jaarlijks is een vergelijkbaar huis 2% in waarde gestegen. Het HRA-voordeel (HRA_cw) is de contante waarde van de belastingbesparingen minus het eigen woning forfait.  Enerzijds valt jaarlijks een termijn af, het effect daarvan is in eerste instantie minimaal door de discontering, anderzijds neemt de waarde van het huis en daarmee de HRA_cw voor de resterende termijnen toe. Het verloop van de afbouw is dan als volgt:

Grafiek 2 Verloop contante waarde HRA-voordeel  in percentage WOZ-waarde 2015 – 2045 voor starter

Toelichting. De HRA-cw in 2015 voor een starter A met een huis van 223.000 is € 38.904 (17,4 % zie tabel 3), In 2016 betaalt starter B voor een soortgelijk huis € 227.460 (+2%), de HRA_cw voor de resterende 29 jaartermijnen is nu  € 39.647 (17,4%). De HRA in geld loopt nog op tot 2027 met een  HRA_cw van € 44,574 (15,8%). In 2038 ligt de HRA_cw nog rond de  € 32.000 (9,1%), daarna zet de daling  pijlsnel in, bijna lineair maar wel loodrecht naar beneden.

Het is dus zeer wel mogelijk dat de scherpe daling in de HRA_cw rond 2038 nog repercussies zal hebben op de huizenprijzen.

Laatst bijgewerkt  27 september 2012.

[1] Nyfer, Wie zijn huis bouwt op zand…, Risico’s op de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt op korte en langere termijn.

http://www.nyfer.nl/documents/Wiezijnhuisbouwtopzand….pdf , 20-04-2008.

[2] Min Fin,”Rapport brede heroverwegingen 4 wonen”,

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/beleidsonderzoeken/documenten-en-publicaties/rapporten/2010/04/01/4-wonen.html  , juni 2008

[3] SER,”Rapport Naar een integrale hervorming van de woningmarkt”,

http://www.ser.nl/nl/publicaties/commissie%20sociaal%20economisch%20beleid/b28704.aspx , juni 2008.

[4] Onze 22 economen : Zes stappenplan- Naar een duurzame financiering van de woningmarkt, http://content1d.omroep.nl/c3dbc7b43024187d223ae9abfd2e1c03/4f454dd2/nos/docs/220212_economen.pdf

[5] TU-Delft De woningmarkteffecten van het plan voor een integrale hervroming van de woningmarkt: Wonen 4.0 en Woningmarktplan 23 mei 2012.

5a)  De woningmarkteffecten van het plan voor een integrale hervorming van de woningmarkt: Wonen 4.0, ,http://www.eigenhuis.nl/downloads/nieuws-pers/Rapport_OTB_Wonen_40_23052012.pdf

5b) http://www.eigenhuis.nl/downloads/nieuws-pers/Wonen_4_0_-_23_mei_2012_versie_def.pdf

[6] CPB notitie, “Doorrekening Carshuispakket: maatregelen”, 23-04-2012, blz 12.

[7] Min Fin,Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 000, nr. 2, blz. 26.

[8] CPB, Casper van Ewijk, Martin Koning, Marcel Lever, Ruud de Mooij, Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning, ,CP studie No 62, september 2006. “Het zou betekenen dat afschaffing van de overdrachts-belasting in Nederland zou leiden tot een toename van de verhuismobiliteit met bijna 50%.”[blz 42]. Gelukkig wordt de uitspraak op dezelfde pagina geclausuleerd met ” Omdat deze berekening is gebaseerd op slechts één schatting uit de literatuur, moet het effect met voorzichtigheid worden geïnterpreteerd.”

[9] Zonder volledigheid te pretenderen:  [2, blz. 28:20%; 10, blz 29:25%; “Subsidiëring van de woonconsumptie: een zinloos schip van bijleg”, blz 160:20%; CPB 128, blz 39:20%.; Real Estate Research Quarterly, april  2011, blz. 6, 4,52  tot 5,7%.] Overigens is hier sprake van een grote mate van circular reference omdat de auteurs naar elkaar verwijzen. Deze studies onderbouwen ook het prijsopdrijvende effect van de HRA op de WOZ-waarde van 20% – 25 %.

[10] Drs Frans Schilde en Prof Johan Conijn, “De dubbele kloof tussen koop en huur”, 2009, blz 15. Onderhoud, opstalverzekering en OZB bedragen ca €2.500. De waarde-stijging van de woning weegt dik op tegen de afschrijving van 0,8% van €223.000 of € 1.784 p.j.

[11]  Rapport studiecommissie belastingstelsel http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/kamerstukken/2010/04/07/rapport-studiecommissie-belastingstelsel.html ,325.

Advertenties

From → 2. Archief

Geef een reactie

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: