Skip to content

Consument en huizenprijs

5 april 2012

___________________________________________________________________________________________________________

In deze bijdrage zullen we nader ingaan op de kijk van de consument op de huizenprijs. Deze prijs wordt in niet onbelangrijke mate bepaald door wat hij zich voor een huis kan permitteren gegeven het gewenste woongenot. Wat hij zich kan permitteren hangt weer af van de mate waarin de politiek de woningbezitter/kiezer geld wil  blijven toestoppen. We zullen aan de hand van een casus nagaan hoeveel geld dat wel niet is. Zo lang geen duidelijkheid bestaat over de toekomst van de eigenwoningsubsidies heeft de consument alle reden om op micro-economische gronden de kat uit de boom te kijken. Zoals we zullen zien is het effect van de villasubsidies op het besteedbaar inkomen bizar groot. Het ‘wandelgangen’-akkoord ontneemt de starter ca 11 % van de koopprijs aan subsidie, er blijft echter nog genoeg over (35%).

‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾

De huidige huizencrisis is niet bijzonder. Aangezien de meeste mensen klagen over hun geheugen en niet over hun verstand is het misschien goed om even te memoreren dat in de periode 1979-1985 ook een crisis plaats vond. Op het hoogtepunt van de markt, eind 1978, kostte een koopwoning in Nederland gemiddeld 198.600 gulden, in 1983 was daar nog 137.900 gulden van over, een daling met meer dan 30 procent. Het zou tot 1993 duren voor dat verlies weer was goedgemaakt.[2] Toen stond de hypotheekrente aftrek nog niet in die mate ter discussie. Onderstaande CPB grafiek [bron 4, blz 26] maakt de situatie toen nog eens duidelijk:

(click op grafiek om te vergroten)

Gegeven de huidige onzekerheid  omtrent de HRA valt er door de consument niet te budgetteren voor de woonkosten, die een flink vast deel van het huishoudbudget uitmaken.[3] Aan de hand van een casus zullen we nagaan wat de omvang van de huidige subsidies is. Veelal wordt gesteld dat de huizenprijzen door de HRA  zo’n 20% – 25% te hoog zijn. [4] We zullen zien dat de omvang van de subsidies in onze toch vrij realistische casus op een veelvoud van dit percentage uitkomen.

Als casus kiezen we een starter die een eigen woning koopt met 100% hypotheek. Fiscaal geven we die starter een marginaal belastingtarief van 42%, terwijl hij de vrijstelling voor de vermogensrendementsheffing heeft benut. Tot € 55.694 is het top belastingtarief immers 42% en voor dat inkomen kan met een 100% hypotheek van 300.000 krijgen. In tweede termijn is de casus uitgebreid voor starters met een 52% belastingtarief.

1. Basis uitgangspunten

Bij de casus gaan we uit van de volgende veronderstellingen.

Op grond van een marktconforme huur van 5,7% van de waarde van de woning [1, blz. 10], zou de huurder jaarlijks € 17.100 kwijt zijn. Die huurder heeft dan echter alleen het genot van de stenen, bouwt geen vermogen op maar geniet wel van de waardestijging van de woning, doordat deze in de marktconforme huurprijs wordt verrekend. Zouden we deze huur voor het prijsopdrijvend effect van de villasubsidies corrigeren dat zou de huur 20% of €  3.420 lager uitkomen. [1, blz 29]

2. Berekening van belastingvoordelen eigen huis.

Bij de berekening van de belastingvoordelen eigen huis gaan we uit van twee casussen:

a) de starter sluit een 30-jarige annuïteiten hypotheek af

b) de starter neemt een 30-jarige aflossingsvrije hypotheek en spaart het verschil tussen de jaarlijks annuïteit a) en de vaste rente op de hypotheek op een bankspaarrekening, die gelijke rente opbrengt als de hypotheek. Hoewel de bank meestal een spread van 0,2% berekent voor de spaarrekening, wordt hier voor de casus eenvoudigheidshalve vanaf gezien (effect ruim € 4.000). De starter kan dan de hypotheek na dertig jaar precies (€300.000) aflossen uit zijn besparingen.

2 a) Uitkomsten  annuïteitenhypotheek

(click op tabel om te vergroten)

2 b) Uitkomsten aflossingsvrije hypotheek

(click op tabel om te vergroten)

Opmerkingen

1) Maatgevend voor de beoordeling van de effecten hoort natuurlijk de contante waarde van de subsidies te zijn. De hiervoor gekozen interestvoet van 4% is nogal arbitrair, maar voor de meeste consumenten reëel.

2) Aangezien gelijke bedragen worden gespaard is de som van gederfde vermogensrendementsheffing eigen woning en (bank-)sparen in casus 2 per definitie gelijk aan de derving bij de annuïteitenhypotheek in casus 1. De regel casus 2 b) E reflecteert de vermogensrendementsheffing over de toename van de waarde woning door indexering voor inflatie. Als troostprijs mag gelden dat deze vermogensrendementsheffing door de daling van de woningprijzen als gevolg van het afschaffen van de subsidies ook tijdelijk zal afnemen.

3) Uit het verschil tussen casus 2 a) en 2 b) blijkt duidelijk waarom de HRA de laatste jaren gierend uit de hand gelopen is. Het effect van de subsidies op de koopprijs van alleen de HRA,  is bij een aflossingsvrije hypotheek  al fors groter dan 20%. Het wet Hillen effect in casus 1 is marginaal. Het Kunduz-akkoord, net als het afgedankte Catshuispakket, ontneemt de starter in de voorliggende casus ruim 32 duizend euro aan subsidie tegen contante waarde of 10,7% van de koopprijs.

4) Veelal focust men zich alleen op de HRA. De derving vermogensrendementsheffing is echter ook zeer aanzienlijk en wordt te vaak veronachtzaamd. Vanuit liberaal oogpunt gezien horen alle vermogenscomponenten gelijk te worden behandeld. De eigen woning bezitter dient niet door de overheid te worden voorgetrokken t.o.v. de huurder.[5]

5) Het aanpakken van de subsidies eigen woningbezit zal dus een grote invloed hebben op het netto inkomen van de huiseigenaar dat beschikbaar is om aan een woning te besteden. Indien dit dusdanig gebeurt dat de overheid indifferent staat t.o.v. huur of koop dan is het effect veel aanzienlijker dan de veel gehanteerde 20%. Indien de helft van de HRA – sec wordt teruggegeven in de vorm van een belastingverlaging komt in geval van een 30-jarige hypothecaire annuïteiten lening tegen contante waarde bijna 44.000 beschikbaar. Een (belangrijk) deel van dit belastingvoordeel zal echter weglekken naar mensen die geen of een veel lagere hypotheek hebben.

6) Hoewel ING ervan uitgaat dat huizenprijzen op lange termijn nominaal met zo’n 3,5% stijgen, houden we het voor onze berekening op 2%, gelijk aan de inflatie. Dit is in lijn met Schilder en Conijn die na aftrek van 0,8% afschrijving op 2,2% uitkomen. [1 blz. 15]

7) De onroerend goed zaakbelasting en andere lokale heffingen worden vaak toegerekend aan het eigen woningbezit. Met de opbrengst worden echter door de lokale overheid andere diensten verleend en derhalve vallen de kosten niet als woonkosten aan te merken. (conform Schilder en Conijn, [1, pg 10]

De afschaffing van de subsidies voor een aflossingsvrije hypotheek in lineair 15 jaar respectievelijk 30 jaar, kost de starter contant gemaakt afgerond  99 duizend euro (33% van de koopprijs) respectievelijk 72 duizend euro (24% van de koopprijs). Hoeveel geld daarvan, na een gedeeltelijke teruggave door belastingverlaging,  in de werkelijke koopprijs tot uitdrukking komt, laat ik gaarne aan de modellen van het CPB en DNB over.

Casus: “Wie het eerst komt, die het eerst maalt.”

Aan de hand van uit het leven gegrepen casus 6 uit de publicatie Wonen 4.0 van een niet bepaald modaal gezin, laten we zien wat het voordeel van de huidige subsidieregelingen is

Casus 6: Inkomen € 200.000; WOZ-waarde woning € 1.000.000; 30-jarige Hypotheek € 1.060.000, waarvan 500.000 aflossingsvrij. [5] We houden hierbij de basis uitgangspunten aan.

3. Uitwerking subsidie tegen contante waarde casus 6 (4.0 wonen)

(click op tabel om te vergroten)

(1) De percentages zijn ontleend aan 2a) en 2b. en mogen pro rata worden toegepast.

(2)  Ons gelukkige gezinnetje strijkt nominaal € 878.000 subsidie op, of reëler tegen 4% contante waarde € 494.000. Gelukkig hebben zij zich nog een beetje ingehouden, hadden zij 100% aflossingsvrij gefinancierd dan zouden zij totaal nominaal  € 1.045.000 subsidie hebben ontvangen of  € 571.000 tegen contante waarde. Als de hypotheekrenteaftrek niet bestond, moest zij inderdaad worden uitgevonden.

(3) “I rest my case”, zou ik zeggen. Gelukkig mag de HRA van de Vereniging eigen woning in dertig jaar worden afgebouwd zodat dit privilege nog een flinke periode van kracht blijft: après nous, le déluge. Politici, nooit te beroerd voor wat clientèlisme voor de upper middle class, lijken dit voorstel te gaan omarmen. [7] Starters wordt het privilege van de aflossingsvrije hypotheek onthouden zodat sprake is van vergaande rechtsongelijkheid, flagrant in strijd met de geest van artikel 1 van onze grondwet. 

Het aandeel van de hogere inkomensdecielen dat huurt is sterk verminderd. Van de drie hoogste inkomensdecielen woont momenteel 15% in een huurwoning. In 1981 was dat nog 41%. [1, blz. 28] Verwonderlijk is dat, gegeven bovengenoemde cijfers,  niet.

De gegevens van het ING Economisch bureau laten in elk geval zien dat een volledige afschaffing van de subsidies nog niet in de prijzen is verwerkt en dat de huizencrisis niet zo diep is als in de jaren tachtig van de vorige eeuw:

Voor commentaar op het voorstel wonen 4.0 van de de Vereniging Eigen Huis , Aedes, Woonbond en NVM ( mede namens VBO en VastgoedPro) zie Wonen 4.0 koop en Wonen 4.0 huur.

_____________

Laatst bijgewerkt 30 september 2012 (52% belastingtarief en casus 6 toegevoegd)

[1] Drs. Frans Schilder en Prof dr. Johan Conijn, “De dubbele kloof tussen koop en huur”,2009,  http://www.vastgoedkennis.nl/docs/publicaties/Kloof%20Koop%20-%20Huur%20-%20Eindrapport.pdf

[2] Jean Dohmen, ” Ook deze huizencrisis overleven we wel weer; de crash van 1979: dertig jaar geleden was de huizenmarkt er nog erger aan toe. lessen van vroeger om de huidige crisis te bezweren”,  http://www.otb.tudelft.nl/fileadmin/Faculteit/Onderzoeksinstituut_OTB/Actueel/Agenda/doc/ook_dexze_huizencrisis_overleven_we_wel_weer_elsevier_18_februari_priemus.pdf

[3]  In 2009 besteedde de gemiddelde huurder 23% van het besteedbaar inkomen aan wonen en een eigenaar-bewoner gemiddeld 16%. Na lezing van dit artikel zal de lezer mogelijk beter begrijpen waardoor dit verschil wordt veroorzaakt. [ 4.wonen rapport brede hervormingen, blz 25].

[4] CPB: “De prijsdaling van woningen kan bij de referentievariant voor de hervorming uiteenlopen van 4% tot 14%.” Deze referentievariant bestaat echter uit een afname van de subsidie met een schamele 7 miljard.[CPB studie 62, Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning, blz 11]  Het zal duidelijk zijn dat de subsidies veel forser omlaag moeten. Hoeveel omlaag? – zie o.a. hier. Het rapport 4. wonen – commissie brede heroverweging komt op een effect van een 20%-25% hogere prijs van een woning t.g.v. de fiscale faciliteiten. Schilder en Conijn rekenen met een neerwaartse correctie van 25%[1, blz 6], maar geven daarna [1, blz. 25] aan dat de waardverhoging door fiscale maatregelen 20 a 30% is.

[5] Het consumptie-argument van sommige economen om een deel van de waarde van de woning vrij te stellen van de vermogensrendementsheffing is een gelegenheidsargument t.b.v. de Upper Middle Class, waartoe zij kennelijk behoren. Een typisch voorbeeld van “Das Sein bestimmt das Bewusstsein” (socioloog Karl Marx). De opgenomen hypotheek heeft geen consumptief karakter en mag volledig worden afgetrokken.  Intellectuele domheid of  advocaat voor hun welbegrepen eigenbelang? U mag het zeggen.

[6]  De woningmarkteffecten van het plan voor een integrale hervorming van de woningmarkt: Wonen 4.0,  http://www.eigenhuis.nl/downloads/nieuws-pers/Rapport_OTB_Wonen_40_23052012.pdf , blz 18.

[7] Trouw, “PvdA en CDA nemen woonakkoord serieus”, http://www.trouw.nl/tr/nl/4500/Politiek/article/detail/3263422/2012/05/31/PvdA-en-CDA-nemen-woonakkoord-serieus.dhtml

Verereniging Eigen Huis, http://www.eigenhuis.nl/woningmarkt/woningmarktplan/reacties/#Politiek

Advertenties

From → 2. Archief

Geef een reactie

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: