Skip to content

Hervorming woningmarkt

27 februari 2012

_________________________________________________________________________________________________________________________

In twee afzonderlijke bijdragen behandelden we de huursector en de koopsector. Deze bijdrage geeft een samenvatting van de bevindingen en een pleidooi om de susbsidies terug te brengen van 26 miljard naar zo’n 6 miljard, waarbij ook nog ruim 6 miljard wordt teruggegeven in de vorm van een belastingverlaging. Het hiervoor te kiezen tijdspad hoeft niet in schildpaddraf te worden afgelegd en rijksfinanciën kunnen hierdoor snel op orde komen.

‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾

Het is bepaald schokkend dat de Nederlander anno 2012, 67 jaar na de oorlog, nog niet in staat is zijn eigen broek op te houden en ondanks het gestegen welvaartspeil door het toekennen van ruim 26 miljard subsidies aan een woning geholpen moet worden. Daarbij zijn die subsidies ook nog behoorlijk ongelijk verdeeld over de inkomensdecielen. Het 2e, 3e en 4e deciel en het 8e, 9e en 10e deciel profiteren 12% meer van de woonsubsidies dan de 5e, 6e en 7e deciel inkomensgroepen, die per saldo 24% minder profiteren [1]. Het 1e deciel betreft voornamelijk studenten. In 2008 ging 49% van de HRA naar de 20-percent top inkomens.[2] Er is dus alle reden om deze uit de hand gelopen overheidssubsidies aan te pakken.

Al het voortreffelijke voorwerk is eigenlijk al in april 2010 gedaan door de werkgroep die zich met het rapport 4. Wonen – Rapport brede heroverwegingen bezig hield {1-4-2010} en de SER-commissie CSED die het rapport “Naar een integrale hervorming van de woningmarkt” uitbracht {16-4-2010}. Als  twee politieke partijen (VVD en CDA) besluiten om het denken over de woningmarktproblematiek jaren stop te zetten, staat het hele raderwerk stil en ligt het poldermodel op zijn gat. De plannen van de SER zijn heel wat doorwrochter dan het schotschrift waarop die 22 economen zich, met allerlei vage passages en zonder financiële onderbouwing recent in een gelegenheidscoalitie konden verenigen.[5]. Aan het studiemateriaal heeft het dus niet gelegen, aan de politici des te meer. Zij hadden niet de guts een staatscommissie in te stellen met voldoende draagvlak om het karwei af te maken daarmee een voldoende langjarig draagvlak creërend. Het gevolg is een politieke erfenis waarbij de woningmarkt volledig in het slop zit.

Onderstaand is een financiële samenvatting van de woningmarkt subsidies. Tabel 1 combineert de bevindingen van twee afzonderlijke bijdragen inzake huursector en de koopsector.

Tabel  1 Samenvatting subsidies woningmarkt per deciel

(click op tabel om te vergroten)

Toelichting tabel.

Omdat de gegevens per deciel niet voor het zelfde jaar beschikbaar zijn, is er voor gekozen de gegevens per deciel voor 2008 voor eigenaren met die van 2010 voor huurders te combineren. De totalen voor 2010 zijn onderaan de tabel wel vergelijkbaar gemaakt. Helaas is, voor zover ik kan nagaan, een verdeling van het vermogensrendementsvoordeel per deciel niet beschikbaar. Van dit laatste voordeel zullen hoofdzakelijk de hogere inkomens en ouderen profiteren.

Ervan uitgaande dat alle subsidies vanaf het 6e inkomensdeciel  (> 45.000 bruto-inkomen) sowieso water naar de zee dragen is, kunnen die worden afgeschaft. Ook subsidies kunnen bij dtijgende welvaart voor het 4e en 5e deciel  worden afgebouwd. Dit geeft ruimte tot hervorming van ca 20 miljard. Hierin is begrepen ca. 3,7 miljard impliciete subsidie (4e t/m 10e deciel) die bij de woningcorporaties kan worden afgeroomd. Politieke partijen zullen een uitspraak moeten doen hoe met die vrijkomende 20 miljard moet worden omgegaan. Politici en onze 22 economen [5] beweren nogal eens dat de HRA een compensatie is voor het hoge belastingtarief dat de hogere inkomens moeten torsen. Ze vergeten daarbij dat de belastingbetalers die deze aftrek niet maximaliseren of zelfs in het geheel niet genieten juist meer belasting betaalden en voorlopig nog zullen betalen door die hoge aftrek. De aftrek HRA voor het 1e t/m 3e deciel zullen in een andere vorm als subsidie moeten worden gegeven (0,3 mld).

Volledige teruggave van die 20 miljard aan de belastingbetaler ligt niet voor hand om de volgende redenen:

(a) De HRA is in de eerste plaats opgeblazen door de HRA zelf, die de huizenprijzen fors deed stijgen. Daarnaast is door woekerpolissen, aflossingsvrije hypotheken en vroeger bijlenen (met name in 2005 en 2006 volgens Zalm) de aftrek gemaximaliseerd om belasting te ontgaan. Ook de tweeverdieners brachten meer geld in het laatje en dit bood weer mogelijkheden om het besteedbaar inkomen door rents in de huizenmarkt af te romen. Hierdoor steeg de HRA vanaf 1995-2007 met 300%.[6] Als we de HRA in 12 jaar zo hebben kunnen laten oplopen, kan de HRA ook wel in 15 jaar geheel worden afgebouwd. Om deconfitures te voorkomen kan de helft van de HRA als een belastingreductie per belastingschijf worden teruggegeven, hiervan profiteren alle belastingbetalers in die schijf. De HRA voor het 1e t/m 3e deciel handhaven we in de vorm van een woonsubsidie – zie c).

(b) Het voordeel van het lage woningforfait is genoten ten laste van mensen die over hun vermogen wel rendementsheffing betaalden. Er is derhalve alle reden om de vermogensrendementsheffing netto 6,2 miljard redelijk snel te corrigeren. Gegeven de in het verleden gemaakte onbelaste vermogenswinsten  kan de vermogensrendementsheffing in vijf jaar worden opgebouwd. Wel kan worden overwogen om de vermogensvrijstelling op te trekken naar b.v. 75.000 per persoon. De voordelen van de wet Hillen, waarbij de bijtelling wordt verminderd bij lage of geen hypotheek, kan met onmiddellijke ingang worden afgeschaft. (2012: 362 Mio).[7]

c) De subsidies voor de huishoudens t/m het 5e deciel zullen op effectiviteit moeten worden beoordeeld en de subsidies dienen te worden vervangen door een regeling, waarbij scheef wonen wordt aangepakt. Het SER rapport wonen doet daartoe een uitgebalanceerd voorstel voor huur en koop. De huursubsidie in het 4e en 5e deciel kunnen m.i.z. in 15 jaar worden afgebouwd (1,9 miljard). Dit betekent dat die groep uit de toekomstige welvaartstijging meer huur moeten gaan betalen. De huursubsidies voor de groep 5e t/m 10e deciel van 1,8 mld  worden ook in vijftien jaar afgebouwd. Dit laatste is niet strik noodzakelijk omdat die huurders kunnen uitwijken naar de koopmarkt., maar als we eigen woning bezitters voor 15 jaar in de watten leggen, dan kunnen we dat de huurders niet onthouden.

d) De penibele situatie voor de 971 duizend huishoudens met hoofdbewoner jonger dan 40 jaar vraagt speciale aandacht omdat de overwaarde van het eigen huis bij die groep minimaal of zelfs negatief is.[Vermogens Huishoudens tabel 2]

e) Het schamele restant van de overdrachtsbelasting kan direct worden afgeschaft. Fasering leidt alleen maar tot bureaucratie, terwijl de starters wel een impuls kunnen gebruiken.

Per saldo blijft dus een bedrag aan subsidies van ongeveer 6,1. miljard over, dat nog op effectiviteit en rechtvaardigheid dient te worden getoetst. Daarbij zal ook moeten worden nagegaan waar nog knelpunten optreden b.v. op het gebied van de studentenhuisvesting.  Het kan zijn dat de afbouw van de subsidiëring voor de laagste inkomens wat te rigoureus is aangepakt, we halen tenslotte ook 2,9 miljard subsidies bij het 4e en 5e deciel weg. Beperking van de subsidie tot de onderste 30% van de inkomenspiramide is echter niet onredelijk. Er komt overigens genoeg geld vrij om eventueel compenserende maatregelen te nemen. Daarbij verdienen algemene inkomensmaatregelen verre de voorkeur. Bovengenoemde hervormingen leiden, rekening houdend met de splitsing impliciete subsidie en huursubsidie [zie huursubsidie] tot het volgende plaatje:

Tabel 2 Afbouw van HRA , impliciete en huur-subsidies.

(click op tabel om te vergroten)

Deze gegevens zijn samengevat opgenomen in belastinghervormingen met het volgend implementatietijdpad.

(click op tabel om te vergroten)

En om er voor te zorgen dat deze deze affiche blijft staan als een huis, heb ik hem voor de zekerheid maar even opgeslagen,  je weet het ten slotte maar nooit. [9]

(click op graph om te vergroten)

Of het derhalve “mogelijk te ver gaat om CDA en VVD te karakteriseren als de meest cliëntelistische partijen van Europa” (Alfred Kleinknecht) , valt inderdaad nog te bezien. Dit beeld dringt zich in elk geval op. [8]

________________

Laatst bijgewerkt 24 april 2012.

[1] SCP,”Minder voor het midden – Profijt van de overheid 2007″, http://www.scp.nl/Publicaties/Alle_publicaties/Publicaties_2011/Minder_voor_het_midden, , 77.

[2] CBS, http://www.cbs.nl/nl-nl/menu/themas/bouwen-wonen/publicaties/artikelen/archief/2010/2010-3118-wm.htm

[3] Min Fin, “4 wonen” , http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/beleidsonderzoeken/brede-heroverwegingen/wonen

[4] SER, “Rapport Naar een integrale hervorming van de woningmarkt”, http://www.ser.nl/nl/publicaties/commissie%20sociaal%20economisch%20beleid/b28704.aspx .De Commissie Sociaal-Economische Deskundigen bestond uit: prof. dr. K.P. Goudswaard (voorzitter), prof. dr. A.W.A. Boot, prof. dr. A.L. Bovenberg, prof. dr. J.H. Garretsen, prof. dr. ir. H. Priemus, prof. dr. L.G.M. Stevens, prof. dr. J. Swank, prof. dr. C.N. Teulings en prof. dr. P. Winsemius. De SER zelf kon deze hete aardappel niet door zijn keel krijgen: “Werkgevers- en werknemersorganisaties hebben er geen betrokkenheid bij gehad en zijn ook niet verantwoordelijk voor de inhoud. Datzelfde geldt voor de kroonleden die niet aan de werkzaamheden van de CSED hebben deelgenomen.” Op grond van fiscale doelmatigheid zou het rapport als kansrijk (Caminada 2010) moeten worden getypeerd, vanuit het politieke cliëntelisme van VVD en CDA acht ik de voorstellen in het rapport eerder kansloos.

[5]  “Naar een duurzame financiering van de woningmarkt” , http://www.tilburguniversity.edu/nl/nieuws/zesstappenplan.pdf , Met: Prof. Eric Bartelsman (Vrije Universiteit), , Prof. Roel Beetsma (Universiteit van Amsterdam), Prof. Harald Benink (Universiteit van Tilburg), Prof. Peter Boelhouwer (Technische Universiteit Delft), Prof. Arnoud Boot (Universiteit van Amsterdam), Prof. Lans Bovenberg (Universiteit van Tilburg), Prof. Dirk Brounen (Universiteit van Tilburg), Prof. Johan Conijn (Universiteit van Amsterdam), Prof. Piet Eichholtz (Universiteit Maastricht), Prof. Jean Frijns (Vrije Universiteit), Prof. Harry Garretsen (Rijksuniversiteit Groningen), Prof. Kees Goudswaard (Universiteit Leiden), Prof. Bas Jacobs (Erasmus Universiteit), Prof. Kees Koedijk (Universiteit van Tilburg), Prof. Rick van der Ploeg (Universiteit van Oxford), Prof. Hugo Priemus (Technische Universiteit Delft), Prof. Dirk Schoenmaker (Duisenberg school of fi nance), Prof. Elmer Sterken (Rijksuniversiteit Groningen), Prof. Leo Stevens (Erasmus Universiteit), Prof. Casper de Vries (Duisenberg school of fi nance), Prof. Herman Wijffels (Universiteit Utrecht), Prof. Sweder van Wijnbergen (Universiteit van Amsterdam), bien étonnés de se trouver ensemble. De  namen van de heren in vet italics deden ook mee aan het SER rapport.[4]

[6] Rapport studiecommissie belastingstelsel, http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/kamerstukken/2010/04/07/rapport-studiecommissie-belastingstelsel.html , 325,

[7] Min Fin,Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 33 000, nr. 2, blz. 26. Van deze schaamteloze vorm van cliëntelisme van D66, VVD, SGP, CDA en LPF kan beter zo snel mogelijk afscheid worden genomen.

[8] Alfred Kleinknecht, “Juist een links kabinet moet solide begroten”, WBS Cahier Naar een linkse begroting – april 2012, blz 31. Paragraaf 14. fiscale behandeling eigen woning in het Catshuis akkoord bevestigt die stelling en leest als een snoepwinkeltje van de upper (middle) class om de buit nog even binnen te halen. Met name de passage over eerbiedigende werking van fiscaliteit van bestaande hypotheekconstructies is een grof schandaal.

[9] http://www.redjehypotheek.nl/index2.html

Advertenties

From → 2. Archief

2 reacties
  1. D.Th. Lagewaard permalink

    quote De HRA is in de eerste plaats opgeblazen door de HRA zelf, die de huizenprijzen fors deed stijgen.unquote

    Bij het opblazen van de woningmarkt heeft de HRA wel een rol gespeeld maar de HRA is niet de oorzaak. De explosie werd veroorzaakt door het loslaten van de ‘70% van de executiewaarde’ grens en het vervangen van de traditionele hypotheekvormen (linear, annuitair en op basis van levenverzekering) voor aflossingsvrije casino hypotheken.

    Ik heb de folders van de banken van eind jaren zeventig/ jaren tachtig nog liggen. Daarin wordt gemeld dat een hypotheek op een bestaande woning NORMALITER maximaal 70% van de executiewaarde dan wel 100% van de stichtingskosten betroffen. Een tophypotheek was een hypotheek die boven deze bedragen uitging, maar die top lag over het algemeen niet meer dan 10% – 20 % van de genoemde grenzen.

    Ook in die jaren speelde de HRA een rol. In de zin dat je dankzij de HRA toch nog een hypotheek van 70 % van de excutiewaarde kon veroorloven. Ik breng in de herinnering dat in die tijd de hypotheekrente kon oplopen tot 13-14%.

    Dat de HRA stamt uit 1893 en dat zij was bedoeld als compensatie voor het huurwaardeforfait (immers als een besparing tengevolge van het wonen in het het eigen huis moest worden beschouwd als inkomen waarover belasting moest worden afgedragen, dan het niet meer dan redelijk dat met dat eigen huis samenhangende kosten mochten worden gezien als negatief inkomen.

    En tot slot. In het systeem van de ouderwetse hypotheekvormen kwam 30 jaar HRA neer op 15 jaar HRA over het volledige hypotheekbedrag (jaar 1 30/30 t/m jaar 30 1/30e). Dientengevolge is de HRA ruim 100 jaar geen enkel probleem geweest omdat kosten HRA redelijk in balans bleven met inkomsten huurwaardeforfait.

    De meest simpele oplossing van het probleem is dan ook dat we stapje voor stapje teuggaan naar die oude grenzen. Mat 3% per jaar ben je 10 jaar bezig. In die tijd kunnen starters dan leren dat a) er niets verkeerds aan is om te sparen voor de aanbetaling en b) dat het geen fundameneel recht bestaat dat zegt dat een 23/24 jarige zonder een aanbetaling een eigen huis kan kopen.

    Dat mensen met een hoger inkomen meer profiteren van de HRA dan mensen met een laag inkomen is niet de schuld van de HRA, maar van het feit dat wie meer verdient ook in een hoger belastingtarief valt.

    Voor het overige een kleine detail van technische aard. Er zijn in nederland mensen die een e-mail adres hebben waarin na het @ twee punten staan. Zoals klanten van inter.nl.net (een van de oudste provider in ons land).

    • Geheel eens met uw observatie dat de HRA in het verleden een aanzienlijk soberder karakter had. De CDA-mastodont en econoom Bert de Vries heeft daar in zijn boek Overmoed en Onbehagen, hoofdstuk 5, “Het taboe van de hypotheekrenteaftrek” al eens uitgebreid op gewezen. Maar Balkenende wilde niet luisteren. Rutte vond en volgens mij vindt hij nog steeds dat “als de hypotheekrente niet bestond hij subiet had moeten worden uitgevonden”.
      (1) Door de HRA zijn de huizenprijzen ca 20% -25% hoger dan nodig is en hier zijn de huurders ook de dupe van.
      (2) De huurders en mensen zonder hypotheek betalen vermogensrendementsheffing op hun spaarrekening van 1,2%. Het eigenwoningforfait bedraagt 0,55% tegen 52% in de bovenste schijf of 0,286%. De bijtelling staat dus in geen enkele relatie met de afgetrokken rente.
      (3) Het plan Wonen 4.0 stelt dat “het onwaarschijnlijk lijkt dat consumenten een lagere hypotheek zullen afsluiten dan waar zij recht op hebben”. Casus 6 blz 18 is daarvan een goed voorbeeld: inkomen € 200.000, WOZ-waarde € 1.000.000. hypotheek € 1060.000, waarvan aflossingsvrij € 500.000.
      Het is met name dit “recht” en dus de huidige HRA regeling, dat er toe geleid heeft dan de huizenmarkt finaal op slot zit en dat de HRA in de periode 1995 – 2007 verdrievoudigd is.
      (4) Het gaat mij er niet om dat de mensen met een hoger inkomen meer profiteren dat mensen met een laag inkomen omdat hun tarief hoger is. Het gaat mij erom dat een flink aantal mensen in die groep, waartoe ik zelf ook behoor, aanzienlijk meer belasting betalen omdat de HRA een bovenmatig karakter is gaan krijgen. (zie voorbeeld onder 3). Die belasting zal toch opgebracht moeten worden. Indien de HRA wordt afgeschaft gaat het toptarief van 52% naar 50% volgens Wonen 4.0. Dat is bij de aanname dat de er verder geen veranderingen in de markt optreden. Ik sluit niet uit dat de woonconsumptie ook in die groep vermindert als men een marktconforme prijs moet gaan betalen voor zijn woongenot.
      Het ongelijk gebruik van de subsidies blijkt uit het volgende: het 2e, 3e en 4e inkomensdeciel en het 8e, 9e en 10e deciel profiteren 12% meer van de woonsubsidies dan de 5e, 6e en 7e deciel inkomensgroepen, die per saldo 24% minder profiteren. Mij is niet duidelijk waarom die 8e t/m het 10e decielen zo hulpbehoevend zijn. Aan de belastingtarieven kan het niet liggen, immers de top tien procent inkomens betalen door de HRA en de bovenmatige pensioenpremieaftrek 31% belasting over inkomen en vermogen. En de pensioenpremiereserve is ook nog eens vrijgesteld van vermogensrendementsheffing.
      Overigens heb ik nog de 72% en 60% tarieven meegemaakt en val dus niet onderste boven van 52% belasting.
      (6) het moet toch mogelijk zijn om 67 jaar na de oorlog die 26 miljard aan woningmarkt subsidies fors af te bouwen tot zeg 6 miljard. Na normalisatie van het bovenmatige HRA, effect kan dat geld besteed worden aan belastingverlaging, terugdringen overheidstekort en investeringen in de toekomst, al naar gelang de politieke voorkeur.
      [alle cijfers zijn terug te vinden op mijn site]

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: