Skip to content

Huursubsidie-infuus

23 februari 2012

_______________________________________________________________________________

Na de behandeling van het subsidie-infuus in de koopsector voor de eigen huis bezitter is nu de huurder aan bod. [1] De huurder wordt in Nederland als schlemiel behandeld, hij heeft immers ook voor onze 22 economen meestal drie opties: meer huur betalen, verhuizen of een bestaande woning kopen.[2]. Dat is ook logisch want je huurt in Nederland alleen als je: a) gek bent op verhuizen, b) binnenkort wegens het slechte (culturele en politieke) klimaat gaat emigreren, c) niet kunt rekenen of d) helaas niet in staat bent een eigen woning te kopen. 

‾‾‾‾‾

In Nederland zijn de huurders t.o.v. de eigen woning bezitters fors in het nadeel.  Een belangrijk deel van hun huur is immers ook interest, maar helaas laat de belastingsdienst niet toe om het interest deel in box I af te trekken. Daarnaast zijn de woningprijzen door de HRA nog eens ca. 20% te hoog [3, blz 28]. De huurder in de vrije sector  (ca 200.000 huurders), is derhalve 20% te veel huur kwijt, vooropgesteld dat de verhuurder dit kan doorberekenen.

1. Welk bedrag is gemoeid met de huursubsidies?

De omvang van de huursubsidies laat zich in tabel 1 samenvatten. Een tussentelling t/m het 5e inkomensdeciel is aangebracht omdat tot dat deciel  kennelijk huurtoeslag wordt toegekend..[3]

Tabel 1 Omvang gereguleerde huursubsidie 2008

(click op tabel om te vergroten)

De impliciete subsidie van 7,658 mld is door de werkgroep als volgt bepaald [3 pg 28]:

De huidige kale huur is gemiddeld 396 per maand. De marktconforme kale huur, rekening houdend met ca. 20% huizenprijsbubble 635 per mnd (stijging 60%). Indien geen rekening wordt gehouden met het bubble effect zou die huur zelfs tot 760 per maand stijgen (delta 92%). De impliciete subsidie is, uitgaande van € 635 huur, berekend op 2.665.000 huurders * (635-396) * 12 ≈ 7.658 mln.

In totaal ontvingen in 2010 2.655.000 huurders dus 9,5 miljard subsidie (€ 3.573 per huurder) ten opzichte van 3,9 miljoen eigenaren die 16,8 miljard (€ 4.308 per bezitter) subsidie ontvingen.[3] Aangezien de huurder gemiddeld aanzienlijk minder welvarend is dan de eigen woning bezitter is dit dus een vorm van omgekeerde progressie. Sommige politici en onze 22 economen vinden dat de HRA-faciliteit bedoeld is om het hoge toptarief te matigen.[ 2, pg 8]. Ze weten echter waarschijnlijk ook wel dat dit toptarief alleen voor de Bühne is, om de burgers te laten geloven dat onze belastingtarieven zo hoog zijn.[5]

Het is niet meer dan logisch dat een huurder die dat kan betalen een marktconforme huur betaalt. Omdat de eigenwoning bezitter door die 22 economen voor 20 jaar in de watten wordt gelegd, gunnen zij dat de huurders ook. De logica voor deze lange transitieperiode ontbreekt. Deze huurder kan zich toch op korte termijn (zeg vijf jaar) aan de nieuwe situatie aanpassen? Dat helpt de woningmarkt los te trekken en dat extra geld kan bij de woningcorporaties worden weggehaald.

De vraag is wel waar de inkomensgrens moet worden gelegd . De overheid, met de VVD in Brussel en onze vorige minister Van der Laan,  werken graag met de € 33.000 norm en deze norm hebben onze 22 economen overgenomen. Het zou dan volgens tabel 1 om ca 687.000 huurders gaan. Het ligt meer voor de hand deze grens, mede gegeven het gebrek aan  koopmogelijkheden, te verschuiven naar het 6e deciel, niet voor niets wordt in het 5e deciel nog huursubsidie gegeven. In dat geval worden ca 525.000 huurders getroffen.De politiek wil ons overigens doen geloven dat veel huurders boven de 33.000 brutoinkomen een koopoptie hebben, zonder zich daarbij te realiseren dat een groot aantal mensen deze optie helemaal niet hebben. [Grafiek 1]. Hoe de additionele HRA , die dit bij koop door scheefwoners zou gaan kosten, gedekt moet worden, onttrekt zich ook aan ons gezichtsveld.[6]

En tot slot, de Nederlander met een inkomen in het 6e deciel of hoger moet bijna 67 jaar na de oorlog toch in staat zijn zonder subsidie zijn eigen huur te betalen c.q. een eigen huis te kopen?

____________________________

Laatst bijgewerkt 6 maart 2012.

[1]  De term eigenwoningbezitter wordt hier gebezigd omdat je gezien de hypotheekschuld eigenlijk niet van eigenaar kan spreken. Er is dus materieel nauwelijks verschil met de huurder, behalve dat de huurder over het algemeen veel slechter wordt behandeld door de overheid vanwege de heilige graal “bezitsvorming”. Deze bezitsvorming heeft geleid tot een ongekende stijging van de hypotheekschuld. In 1996 bedroeg deze circa € 160 miljard, medio 2011  € 644 miljard. Hierbij kan overigens als kanttekening worden geplaatst dat het Economisch Instituut voor de Bouw verwacht dat er in de periode 2015 tot en met 2030 voor in totaal 220 miljard euro wordt afgelost op spaarhypotheken, een reden te meer om de vrijstelling van de vermogensrendementsheffing eens stevig aan te pakken.

[2] Zes stappenplan- Naar een duurzame financiering van de woningmarkt, http://content1d.omroep.nl/c3dbc7b43024187d223ae9abfd2e1c03/4f454dd2/nos/docs/220212_economen.pdf

[3] 4. Wonen Rapport brede heroverwegingen, April 2010,

Min Fin,”Rapport brede heroverwegingen 4 wonen”,http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/beleidsonderzoeken/documenten-en-publicaties/rapporten/2010/04/01/4-wonen.html  , juni 2008  blz 29. Tellingen kloppend gemaakt en gemiddeld bruto inkomen per deciel toegevoegd – zie noot 3 in tabel.

[4] Deze vergelijking is echter enigszins demagogisch omdat de subsidie voor de huurder wel, voor de bezitter niet gecorrigeerd is voor de 20% huizenbubble. Ik zou echter niet weten hoe je dat voor de eigenwoning bezitter zou moeten corrigeren. Een belangrijk deel van het eigenwoningbestand is immers tegen veel lagere prijzen gekocht, dus voor de echte grote huizenbubble, die naast de HRA  mede door woekerpolissen, aflossingsvrije hypotheken, de relatief lage rente en het tweeverdieners inkomen is veroorzaakt. Het CBP (studie no 165)  wil graag bewijzen dat huurder en bezitter ongeveer even veel subsidie ontvangen, en corrigeert de 20% bubble voor de huurder, in tegenstelling tot de werkgroep heroverweging 4. wonen, dus niet. Als het CPB iets uitrekent, moet je altijd de veronderstellingen goed nakijken, zie b.v. de AOW-problematiek  bij de vergrijzingsstudie of het “Lourdes effect” bij de arbeidsmarkt om Wajongers en WIA’ers weer aan de slag te krijgen.

[5]  C.A. de Kam, C.L.J. Caminada, Belastingen als instrument voor inkomenspolitiek – Essay op verzoek van de Studiecommissie Belastingstelsel [http://tinyurl.com/697jo5o pg 9. Daar blijkt dat de top 10 percent slechts 32% en de 10 percent daar net onder 26% belasting betaalt op inkomen en vermogen in 2008.

[6] Dit was n.a.v. het VVD verkiezingsprogramma al een discussie op de site van Sargasso. Het CPB had, net als de oppositiepartijen, weer eens zitten slapen en had het effect hiervan niet doorgerekend. zie http://sargasso.nl/archief/2010/05/31/miljardengaten-in-de-vvd-plannen/

Advertenties

From → 2. Archief

Geef een reactie

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: