Skip to content

HRA-infuus

22 februari 2012

____________________________________________________________________________________

Het eigen huis is in Nederland een heilige koe die vertroeteld wordt om de bezitsvorming te bevorderen.  Dit eigenwoningbezit is immers een maatschappelijk wenselijke doelstelling. Deze “bezitsvorming” heeft geleid tot een ongekende stijging van de hypotheekschuld. In 1996 bedroeg deze circa € 160 miljard, medio 2011  € 644 miljard. Leuk om te zien dat nu eindelijk 22 economen zo ver zijn om de woningmarkt aan te pakken.[1] Helaas voegt hun schotschrift niet zoveel toe aan de eerdere meer gedegen studies waaraan diverse van de medeondertekenaars hebben meegewerkt.[2]. Liberalen zijn voor zo weinig mogelijk overheidsbemoeiing.Het is altijd weer verbazingwekkend om te zien hoeveel moeite het diezelfde liberalen kost om hun principes toe te passen op het eigen woningbezit als het hun eigen huishoudportemonnee betreft. In dat geval wordt de hele trukendoos uit de kast gehaald om de belastingaftrek te maximaliseren. In deze bijdrage gaan we uit van een bijna volledige afschaffing van de subsidiëring van de eigen woning, geheel volgens de liberale beginselen.


1 Wie kan zich een eigen woning permiteren?

Om subjectieve elementen uit te schakelen is voor een aantal bruto inkomens van een eenverdiener  (12*maandsalaris+vakantiegeld) nagegaan welke maximale hypotheek de Rabobank wil verstrekken, waarbij natuurlijk ook persoonlijke omstandigheden nog een rol kunnen spelen. Onderstaande grafiek toont de uitkomsten:

Grafiek 1 Maximale 100% hypotheek op basis van bruto inkomen.[3]

(click op grafiek om te vergroten)

Nu zijn er op Funda in de regio Groot-Amsterdam bijna 1.400 woningen te koop met drie kamers of meer tegen een koopprijs tot 175.000 k.k. Derhalve is een eigen woning boven de euro 45.000 bruto inkomen haalbaar, zeker als er sprake is van tweeverdieners. Bij een inkomen van 33.000 euro is een eigen woning voor een gezin financieel nauwelijks haalbaar, We zullen hier bij de behandeling van de huursector op terugkomen.

2. Welke bedragen zijn gemoeid met de koopsector subsidies?

We baseren ons op het rapport 4. Wonen aangepast voor de verlaging (van 6% naar 2%) van de overdrachtsbelasting. In tabel I is door mij een splitsing in de subsidiëring aangebracht tussen HRA- en vermogenscomponenten.[2, pg 35] Tot de vermogenscomponenenten zijn gerekend de gederfde vermogensrendementsheffing van 1,2% van de WOZ-waarde, de vrijstelling kapitaalverzekering en het daarvoor als doekje voor het bloeden ingezette veel te lage eigenwoningforfait. Door de Wet Hillen, met vrijstelling respectievelijk vermindering eigenwoningforfait bij geen of lage hypotheek- schuld, kreeg de Upper Middle Class en de oudere kiezers nog een extra kluifje toegeworpen.

Tabel 1 subsidiëring koopsector 2010 (in Mld)

(click op tabel om te vergroten)

Daarnaast is door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen 140,7 mld. aan garanties afgegeven eind 2011. Deze garanties hebben betrekking op de restschuld na gedwongen verkoop. Voor nieuwe gevallen wordt 0,7% premie in rekening gebracht en ca 90% van de nieuwe kopers maakt gebruik van zo’n garantie in 2011. In welke mate de provisie voor deze garantie marktconform is, onttrekt zich aan de waarneming. Gezien het hoge deelnemingspercentage zijn er kennelijk geen andere marktpartijen te vinden die het risico voor een lagere provisie willen overnemen.

3 Voorgestelde hervormingen

(a) Hypotheekrente

Het HRA-belastingvoordeel moet in eerste instantie in redelijkheid worden teruggeven omdat langlopende financiële verplichtingen zijn aangegaan.Hierbij moet overigens wel in aanmerking worden genomen dat de hypotheekschuld in zeven jaar sinds 2000 ruim was verdubbeld.[4] De hypotheekrenteaftrek is zelfs tussen 1995 en 2007 met 300% toegenomen. Dit terwijl de gecumuleerde nominale BBP-groei vanaf 1995 in 2007 95% bedraagt.[5]

Grafisch is e.e.a. als volgt weer te geven:

Grafiek 1 Ontwikkeling netto lasten HRA minus eigenwoningforfait [9]

[5] Normalisatie van de correctie is dus geboden en kan in 15 jaar plaats vinden.[6] Het zo veel mogelijk opkrikken van de hypotheekrenteaftrek moet nu niet worden beloond met een belastingdouceurtje. Na normalisatie kan ca 50% van de HRA worden teruggegeven door verlaging van de schijventarief waarbij de teruggave per schijf wordt verleend door het tarief aan te passen.[7].

(b) (c) en (d) Gederfde rendementsheffing

Voor de vermogenscomponent ligt dit nog gecompliceerder en ligt teruggave van het belastingvoordeel van de afschaffing van de vrijstelling vermogens- rendementsheffing niet voor de hand. Veelal komt men dan met het gelegenheidsargument dat het eigen huis ook een consumptief karakter heeft en dat derhalve deze vermogenscomponent althans ten dele buiten de vermogens- rendementsheffing zou moeten blijven. Kennelijk geldt die doelredenering alleen voor de debetzijde van de balans, zodat de aftrek op het consumptieve deel van het krediet voor 100% gehandhaafd blijft. Die hooggeleerde heren schrijven vervolgens wel artikelen waarin gloedvol wordt betoogd dat de overwaarde van het huis bij pensionering als pensioen kan worden aangewend. [8]  Als je geen hypotheek hebt of je geld op de bank zet i.p.v. in stenen belegt, moet je immers wel vermogensrendementsheffing betalen. Het zou de overheid niet moeten uitmaken of je koopt of huurt. Het Economisch Instituut voor de Bouw verwacht dat er in de periode 2015 tot en met 2030 voor in totaal 220 miljard euro wordt afgelost op spaarhypotheken, een reden te meer om de vrijstelling van de vermogensrendementsheffing nu eindelijk eens stevig aan te gaan pakken. Wel zou overwogen kunnen worden de vrijstelling van de vermogensrendementsheffing in het kader van een algemene belastingherziening tot 75.000 per persoon op te hogen.

(e) Overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting, althans de 2% die thans resteert, kan worden afgeschaft. In het kader van een algemene belastingherziening kan overwogen worden om een belastingheffing op onroerend goed in te voeren onder gelijktijdige verlaging van de belasting in Box 1.

De afbouw van de subsidie zal getemporiseerd plaats vinden. De effecten hiervan en de mate van temporisering zijn in de bijdrage  Hervorming woningmarkt uiteengezet. De bijdrage Consument en huizenprijs laat zien hoeveel subsidie de eigenwoning bezitter opstrijkt in percentage van de koopprijs.

______________________

Laatst bijgewerkt 23 september 2012.

[1] Zes stappenplan- Naar een duurzame financiering van de woningmarkt, http://content1d.omroep.nl/c3dbc7b43024187d223ae9abfd2e1c03/4f454dd2/nos/docs/220212_economen.pdf  Zelfs de heer Beetsma is kennelijk van zijn geloof afgevallen, zie eerder http://www.mejudice.nl/artikel/430/afschaffing-hypotheekrenteaftrek-geen-gepasseerd-station

[2] Min Fin,”Rapport brede heroverwegingen 4 wonen”, http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/beleidsonderzoeken/documenten-en-publicaties/rapporten/2010/04/01/4-wonen.html  , juni 2008  en SER, “Rapport Naar een integrale hervorming van de woningmarkt”, http://www.ser.nl/nl/publicaties/commissie%20sociaal%20economisch%20beleid/b28704.aspx

[3]  http://www.rabobank.nl/particulieren/producten/hypotheken/bereken_uw_maximale_hypotheekbedrag,laatst geraadpleegd 6 maart 2012.

[4] Nyfer, Wie zijn huis bouwt op zand…, Risico’s op de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt op korte en langere termijn.  http://www.nyfer.nl/documents/Wiezijnhuisbouwtopzand….pdf , blz 41. In 1996 bedroeg deze  hypotheekschuld overigens maar circa 160 miljard euro. Voor de positie jongeren – zie tabel 2 .

[5] Rapport studiecommissie belastingstelsel http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/kamerstukken/2010/04/07/rapport-studiecommissie-belastingstelsel.html ,325.

[6] In dit kader is het illustratief dat het Catshuispakket leidt tot een structurele lastenverzwaring van 5,6 miljard in 2040 door alleen nog annuïteitenhypotheken toe te staan. Dat effect wordt nog groter als de lastenverzwaring van 3 miljard na 2040 wordt meegenomen en het totaal daarmee op 8,6 miljard komt. [CPB Notitie Doorrekening Catshuispakket: maatregelen, blz 14). Het bedrag van 8,6 miljard (in 2040 en later) komt mij onwaarschijnlijk hoog voor in relatie tot de hele HRA van 11,4 miljard in 2010. Maar wie ben ik om aan de cijfers van het CPB woningmartkmodel, waar ongetwijfeld ook de daling van de woningprijzen t.g.v. de aanpassing van de aftrek zal zijn meegenomen, te twijfelen? In elk geval geeft het aan dat een beperking van de belastingrestitutie van de HRA tot 50%  redelijk zou zijn.

[7] Dat aanpassing van de schijventarieven na herziening onvermijdelijk is, wordt aannemelijk op basis van:  C.A. de Kam, C.L.J. Caminada, Belastingen als instrument voor inkomenspolitiek – Essay op verzoek van de Studiecommissie Belastingstelsel, http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2010/01/12/essay-de-kam-en-caminada.html, pg 9. Daar blijkt dat de top 10 percent slechts 32% en de 10 percent daar net onder 26% belasting betaalt op inkomen en vermogen in 2008. De reden  van deze lage percentages is, zoals in het artikel vermeld, naast de excessieve pensioenpremies de HRA. (zie ook studiecommissie pg 326 voor toename grondslagversmalling).

[8] Rapport studiecommissie belastingstelsel.  Zie voor een evenwichtige fiscale behandeling van het kapitaalinkomen, hoofdstuk 5 blz 189 e.v.

[9]  Ministerie van Financiën . “Actualisatie varianten fiscale behandeling eigenwoningbezit”, maart 2006, http://www.parlement.com/9353000/1f/j9vvhy5i95k8zxl/vi3ap0l6sazx

Analyse over de toekomstbestendigheid van de hypotheekrenteaftrek, http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/brieven/2012/05/25/analyse.html

Advertisements

From → 2. Archief

Geef een reactie

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: